Mulți români care locuiesc la bloc, fie că sunt proprietari sau chiriași, privesc lunar cu nedumerire tabelul de plată al întreținerii. Sumele variază, iar modul în care sunt calculate cheltuielile comune rămâne un mister pentru majoritatea.
O analiză recentă publicată de avocatul Gelu Pușcaș, preluată de Cancan, aduce lămuriri în această problemă. Expertul explică exact cum se împart costurile și de ce pot exista diferențe de preț, inclusiv pentru apartamentele care beneficiază de balcon.
Legea 196/2018, un cadru general
Principalul act normativ care reglementează viața la bloc este Legea nr. 196/2018. Totuși, avocatul Gelu Pușcaș subliniază că aceasta nu oferă detalii concrete despre diferențele care pot apărea în calculul întreținerilor pentru fiecare apartament.
Legea se referă la „înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel puțin 3 unități de proprietate imobiliară”.
Din acest motiv, pentru a clarifica modul de calcul, avocatul face apel la o altă lege, mai veche, care definește un concept fundamental.
Ce este suprafața utilă și ce nu se include în calcul
Pentru a înțelege cum se ajunge la suma finală de pe lista de plată, este decisiv să știm ce înseamnă „suprafața utilă”. Gelu Pușcaș citează din Legea 114/1996 pentru a oferi o definiție clară.
Conform actului normativ, „Suprafața utilă a locuinței este suma tuturor suprafețelor utile ale încăperilor. Ea cuprinde: cameră de zi, dormitoare, băi, WC, duș, bucătărie, spații de depozitare și de circulație din interiorul locuinței.”.
Legea specifică însă și ce anume NU intră în calculul suprafeței utile. Balcoanele, pragurile ușilor cu deschideri de până la un metru, sobele și spațiile destinate reșourilor de încălzire și cazanelor, pentru care se scad câte 0,50 metri pătrați, sunt excluse.
Este important de făcut și distincția față de suprafața construită, care reprezintă suma dintre suprafața utilă și grosimea pereților.
Cota-parte indiviză, piesa centrală a calculului
Mecanismul de împărțire a cheltuielilor comune se bazează pe un alt concept definit în Legea 196/2018: cota-parte indiviză.
Aceasta reprezintă, practic, procentul din proprietatea comună a blocului care revine fiecărui apartament. Calculul se face în funcție de suprafața utilă a locuinței respective, raportată la suma tuturor suprafețelor utile din întregul imobil.
Legea oferă o definiție exactă a acestui termen:
„l) cotă-parte indiviză – cota-parte de proprietate comună forțată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual și este calculată ca raportul dintre suprafața utilă a proprietății individuale și suma suprafețelor utile ale tuturor proprietăților individuale din condominiu. Suma cotelor-părți indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija președintelui asociației de proprietari, conform suprafețelor utile;”, se menționează în actul normativ.
Pe scurt, întreținerea pe care un proprietar o plătește pentru spațiile și serviciile comune este direct proporțională cu această cotă-parte indiviză, calculată pe baza suprafeței utile a apartamentului său.
