Oferta de locuințe noi s-a prăbușit la minimul ultimilor opt ani, dar românii continuă să cumpere apartamente într-un ritm cu 20% peste media de dinainte de pandemie. Acest decalaj masiv între ce se construiește și ce se caută pune o presiune uriașă pe piața chiriilor la început de 2026. Pentru chiriași, vestea este proastă: cu mai puține apartamente noi pe piață, competiția pentru cele vechi crește, iar prețurile o iau din loc. Articolul de față explică de ce piața rezidențială a intrat într-o nouă fază și ce înseamnă asta pentru buzunarul tău.
Marea problemă a pieței imobiliare din România nu mai este lipsa banilor, ci lipsa apartamentelor. La nivel național, în 2025 au fost livrate sub 58.000 de unități, cel mai mic volum din 2017 încoace, conform unui raport anual publicat de compania de consultanță Colliers. Datele arată o dinamică îngrijorătoare: în timp ce majoritatea regiunilor au înregistrat scăderi, doar Bucureștiul și Ilfovul au bifat o ușoară creștere a finalizărilor. Chiar și așa, numărul autorizațiilor de construire indică un viitor cu puține proiecte noi, ceea ce înseamnă că oferta nu își va reveni semnificativ pe termen scurt.
Cererea rămâne puternică, în ciuda dobânzilor
Paradoxal, deși oferta este la pământ, cererea refuză să scadă. Volumul vânzărilor din 2025, deși cu 5% mai mic față de anul anterior, a rămas cu aproximativ 20% peste media perioadei pre-pandemie. Se pare că românii s-au adaptat la noile condiții economice, marcate de dobânzi ridicate și inflație persistentă. O dovadă este ponderea achizițiilor prin credit ipotecar, care a urcat la aproximativ 58% din total. Oamenii preferă să se îndatoreze pentru a cumpăra, decât să mai stea în chirie.
Dinamica este însă diferită de la un oraș la altul. Bucureștiul a înregistrat o scădere a tranzacțiilor de aproape 10%, mai accentuată decât media națională. Chiar și așa, Capitala rămâne cu un volum cu 28% peste nivelul de dinaintea pandemiei. Surpriza vine de la Cluj-Napoca, singurul mare centru urban care a consemnat o creștere ușoară a numărului de tranzacții în 2025. Apetitul pentru achiziții este susținut, conform consultanților, de evoluția veniturilor din ultimii ani. Chiar dacă salariile reale au mai scăzut temporar, puterea de cumpărare a salariului mediu aproape s-a dublat în ultimul deceniu.
Impactul direct asupra chiriașilor
Ce legătură are piața de vânzări cu cea de închirieri? Una directă. Când se construiește puțin, iar cererea pentru cumpărare este mare, puține apartamente noi ajung pe piața de închirieri. Investitorii care cumpărau pachete de apartamente pentru a le închiria sunt mai precauți, iar dezvoltatorii se concentrează pe vânzarea către utilizatorii finali. Rezultatul: stocul de locuințe disponibile pentru închiriere stagnează sau chiar scade, în timp ce numărul celor care caută o chirie rămâne ridicat.
Acest dezechilibru alimentează creșterea prețurilor. Locuințele noi, bine amplasate și eficiente energetic, au înregistrat scumpiri consistente la vânzare, de circa 5% în medie în 2025. Această tendință se propagă și în piața chiriilor, unde proprietarii ajustează prețurile pentru a reflecta valoarea crescută a activelor lor. Mai mult, diferența dintre cheltuielile de întreținere la un bloc nou, reabilitat termic, și unul vechi devine un factor tot mai important în decizia chiriașului, punând presiune suplimentară pe chiriile din clădirile performante energetic.
Ce urmează în 2026
Perspectivele pentru restul anului nu indică o relaxare a pieței. Gabriel Blăniță, Director la Colliers România, subliniază că piața rezidențială are baze solide, având în vedere că România se confruntă cu una dintre cele mai ridicate rate de supraaglomerare a locuințelor din Uniunea Europeană, conform datelor Eurostat.
„Pentru ca prețurile să scadă semnificativ ar fi nevoie de o înrăutățire clară a situației de pe piața muncii, cu pierderi importante de locuri de muncă și o perioadă prelungită de scădere a veniturilor reale – un scenariu pentru care, în prezent, nu există semnale puternice”, explică Gabriel Blăniță.
Deci, pentru chiriași, bătălia pentru o garsonieră sau un apartament la un preț rezonabil va continua. Scenariul cel mai probabil pentru 2026 este o evoluție echilibrată, dar cu presiuni constante pe prețuri, în special în segmentele de locuințe de calitate din marile orașe. O eventuală scădere a costurilor de creditare în a doua parte a anului ar putea muta o parte din cerere către piața de vânzări, dar până atunci, oferta limitată va dicta legea în piața chiriilor.
