Vânzările de case scad cu 20% iar proprietarii refuză să reducă prețurile pentru a-și proteja investițiile

Piața imobiliară a pus frână brusc la început de 2026. Deși prețurile apartamentelor bat pasul pe loc sau chiar cresc în marile orașe, numărul tranzacțiilor s-a prăbușit cu 20% în primele luni ale anului. Paradoxul este simplu: românii nu se mai grăbesc să cumpere, dar vânzătorii refuză să lase la preț. Este o perioadă de ajustare, spun experții, un joc al așteptării în care cumpărătorii au câștigat timp, iar dezvoltatorii își testează rezistența financiară. Analizăm cifrele din spatele blocajului, harta prețurilor pe orașe și ce urmează pentru oricine vrea să cumpere o locuință anul acesta.

Această pauză de gândire a cumpărătorilor se traduce printr-o perioadă mai lungă de tranzacționare. Nimeni nu mai cumpără pe impuls. Potențialii proprietari analizează acum mult mai atent soliditatea financiară a dezvoltatorului, istoricul livrărilor și calitatea documentației. Contextul european, descris în rapoarte internaționale precum European Real Estate Market Outlook 2026 de la CBRE, vorbește despre o perioadă generală de incertitudine, în care investitorii caută oportunități de valoare și iau decizii mult mai calculate. Tendința pare să se fi instalat și în România, la nivelul cumpărătorului de rând.

Harta prețurilor: Clujul sfidează trendul, Bucureștiul fierbe, Iașiul rămâne accesibil

Chiar dacă tranzacțiile stagnează la nivel național, prețurile din marile orașe spun povești diferite. Harta imobiliară a României este mai fragmentată ca niciodată, cu poli de creștere și zone de acalmie.

Cluj-Napoca rămâne campionul detașat al prețurilor. Aici, apartamentele noi au depășit pragul psihologic de 3.300 de euro pe metru pătrat util. Interesant este că, deși ritmul de creștere anuală pentru locuințele noi a fost cel mai lent dintre marile orașe (doar 5%), apartamentele vechi au recuperat teren spectaculos, cu o scumpire de 11% într-un an, ajungând la o medie de 3.227 euro/mp.

La polul opus, Bucureștiul a înregistrat cele mai puternice scumpiri din ultimul an. Un avans de 17%, atât pe segmentul nou, cât și pe cel vechi, arată că piața din Capitală încă are resurse. Prețul mediu pentru un apartament nou a atins circa 2.500 euro/mp, în timp ce locuințele vechi se tranzacționează cu aproximativ 2.159 euro/mp.

Alte centre urbane prezintă dinamici particulare. Brașovul, de exemplu, a văzut o creștere mai rapidă la apartamentele noi (+11%, până la 2.698 euro/mp) față de cele vechi (+9%). În Timișoara, situația este inversă: apartamentele vechi s-au scumpit cu 12% (până la 1.820 euro/mp), mai alert decât cele noi, care au avansat cu 11% (la 2.131 euro/mp). La Constanța, creșterea a fost moderată pentru locuințele noi (+6%), dar mai accentuată pentru cele vechi (+13%).

Singurul mare centru urban care rămâne sub pragul de 2.000 de euro/mp la locuințele noi este Iași. Chiar și cu o majorare anuală de 11%, prețul mediu se situează la 1.972 euro/mp, făcându-l cel mai accesibil oraș mare pentru cumpărători.

Bătălia dintre nou și vechi se ascute

Diferențele tot mai pronunțate între prețurile locuințelor noi și cele din blocurile vechi reconfigurează opțiunile cumpărătorilor. Dacă în trecut apartamentele noi reprezentau un premium clar, acum dinamica s-a schimbat. În orașe precum Cluj-Napoca și Timișoara, ritmul de creștere al prețurilor pentru apartamentele vechi îl depășește pe cel al construcțiilor noi. Asta arată o presiune constantă pe stocul existent, probabil din partea cumpărătorilor care caută zone mai centrale sau care nu mai au răbdare să aștepte finalizarea proiectelor noi.

„Creșterea prețurilor ar putea fi mai lentă în 2026. Cel mai probabil, piața se va așeza după primul trimestru.” – Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro

În București, scumpirea a fost uniformă, de 17% pe ambele segmente, menținând un decalaj consistent între nou și vechi. În schimb, în Brașov, segmentul nou continuă să fie motorul creșterii, atrăgând probabil cumpărători din afara orașului, interesați de proprietăți de vacanță sau de investiții cu potențial de închiriere.

Ce urmează: o piață a răbdării

Analiștii sunt de acord că prima parte a anului 2026 va fi una de expectativă. Activitatea va rămâne temperată, pe fondul adaptării cumpărătorilor la costurile de trai și la dobânzile încă ridicate. Potrivit estimărilor Imobiliare.ro, piața ar putea intra într-o fază de stabilizare după primul trimestru. Ulterior, numărul tranzacțiilor, care conform datelor neoficiale este în scădere, ar putea crește treptat, dar fără a se reveni la frenezia anilor trecuți. Cifrele oficiale privind tranzacțiile sunt publicate periodic de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) și vor oferi o imagine mai clară în lunile următoare.

Pentru cumpărători, această perioadă de acalmie este o oportunitate. Presiunea timpului a dispărut, permițând o analiză mai bună a ofertelor și o negociere, poate, mai eficientă. Pentru dezvoltatori și vânzători, este un test de anduranță. Cei cu proiecte solide și prețuri corect ancorate în realitatea pieței vor rezista, în timp ce ofertele supraevaluate riscă să rămână blocate pe un termen nedefinit. Echilibrul de putere din piața imobiliară se reconfigurează, dar prețurile, deocamdată, refuză să cedeze.