Impasul neliniștit al locuințelor din Statele Unite

Deloc surprinzător, acest lucru a dus la o scădere a vânzărilor de case din SUA. Scăderea a fost chiar mai rapidă decât scăderea din 2007-2008:

Până acum, în aceste privințe, aceasta arată ca o corecție rapidă clasică de pe o piață supraîncălzită. După cum a descris-o recent Jay Powell la un eveniment Brookings: „. . . Chiar ai avut o bulă imobiliară. Aveai prețurile caselor care urcau la niveluri foarte nesustenabile și supraîncălzirea și așa ceva. Așadar, acum, piața imobiliară va merge pe altă direcție. Dar iată unde lucrurile devin puțin ciudate: balonul se dezumflă, dacă nu se sparge, prin activitate: casele își schimbă mâinile în cel mai lent ritm din 2012. Dar prețurile cu greu s-au clintit. De la vârful din iunie, prețurile au scăzut doar cu 1% și sunt încă în creștere cu 10% față de acum un an.

Aceasta este, evident, o veste proastă pentru potențialii cumpărători de case, dar și pentru Fed: prețurile mai mari ale caselor conduc la creșterea prețurilor de închiriere și a costului imputat de deținere a unei case („chiria echivalentă pentru proprietar”). Împreună, acestea reprezintă mai mult de 40% din IPC de bază atribuit costurilor de spitalizare. Oamenii din domeniul imobiliar cred că oferta explică scăderea surprinzător de modestă a prețurilor. În primul rând, există o lipsă a inventarului de locuințe. Aceasta este parțial o tendință pe termen lung, dar se înrăutățește. Având în vedere creșterea populației și formarea familiei, Statele Unite nu aveau 3,8 milioane de unități de locuințe până la sfârșitul anului 2020, potrivit economistului șef Freddie Mac, Sam Khater. Această lipsă veche de locuințe a fost exacerbată de factori ciclici. Deoarece nu vă puteți purta ipoteca cu dvs., nimeni nu vrea să se mute și să-și anuleze împrumuturile la rate mult mai mari. Vânzătorii potențiali sunt apoi așezați pe margine. De la WSJ: „Îmi place să le numesc „cătușele de aur” ale ratelor ipotecare”, a spus Odeta Kushi, economist-șef adjunct la First American Financial Corp. „Există proprietari de case care stau la aceste rate minime și ce este stimulentul lor financiar de a muta și de a bloca o rată potențial cu 3 puncte procentuale mai mare decât cea în care au rămas blocați? Fannie Mae estimează că, la sfârșitul lunii octombrie, mai mult de 80% dintre toți debitorii aveau o rată ipotecară care era de cel puțin Cu 200 de puncte de bază sub ratele pieței, „de departe cea mai mare pondere din ultimele decenii.” Taylor Marr, economist-șef adjunct la serviciul de listări imobiliare Redfin, consideră că ratele ipotecare vor ajuta la reducerea vânzărilor de case la cel mai mic din 2011: ne așteptăm cu aproximativ 16% mai puține vânzările de case existente în 2023 decât în ​​2022, la 4,3 milioane, potențialii cumpărători ajungând la o pauză din cauza problemelor de securitate accesibilitate, inclusiv rate mari la credite ipotecare, prețuri încă ridicate ale caselor, inflație persistentă și o potențială recesiune. Oamenii se vor mișca doar la nevoie. Deci proprietarii de case nu aleg să vândă. Dar nici ei nu sunt forțați să plece. În timpul boom-ului imobiliar pandemic, standardele de creditare nu au scăzut niciodată la nivelurile din 2008 – proprietarul mediu de locuințe de astăzi este de o calitate mult mai bună și se află pe o pernă de capital mai mare. Potrivit Asociației Bancherilor Ipotecari, mai puțin de 10% dintre creditele ipotecare noi sunt credite ipotecare cu rată ajustabilă. Reducerea la zero a creditelor ipotecare, cutia care a declanșat criza din 2008, nu va fi, prin urmare, un factor important. Iată Joel Kan, economist-șef adjunct la Asociația Bancherilor Ipoteci, la Yahoo Finance: „Acesta este un mediu foarte diferit față de produsele predominante înainte de Marea Criză Financiară”, spune Kan. „Calitatea creditului debitorilor este mai puternică, iar tipurile de ARM disponibile acum au un risc mult mai scăzut, fără același potențial pentru șocuri de plată pe termen scurt”. la ce s-ar aștepta cineva. Bugetele gospodăriilor sunt într-o formă decentă, iar șomajul este (deocamdată) scăzut. Constructorii de case ajută, de asemenea, la acoperirea costului creditelor ipotecare mai scumpe prin răscumpărări. Rezultatul este un impas: potențialii cumpărători sunt descurajați de prețurile ridicate și costurile de finanțare, iar potențialii vânzători au puține stimulente să vândă mai ieftin sau să vândă deloc. Deci unde mergem de aici? Previziunile sunt peste tot: KPMG cere o scădere cu 20%, iar Goldman Sachs cu 7,5%, în timp ce Asociația Bancherilor Ipoteci și Asociația Națională a Agenților Imobiliari cred că prețurile vor crește de fapt, deși nu cu mult. A cere prețuri care nu sunt mult mai mici după boom-ul recent al prețurilor locuințelor și creșterea ratelor ipotecare sună puțin nebunesc. Dar în anii 1970 și 1980 – ultima dată când Fed a majorat ratele pentru a face față inflației – prețurile nominale nu au scăzut de fapt. Deci, dacă istoria se repetă, în cele din urmă ar putea fi doar rate mai mici la credite ipotecare – nu prețuri mai mici – care vor pune capăt blocajului dintre cumpărători și vânzători.

Sursa: www.ft.com