Implicațiile băncii lui Mum & Dad

Claire Johnson, partener în cadrul echipei de capital privat de la Clarke Willmott, analizează implicațiile asociate așa-numitei „Bănci a mamei și a tatălui” și modul în care părinții pot face alegeri în cunoștință de cauză în ceea ce privește contribuția la achiziționarea unei proprietăți de către copilul lor.

Vorbim despre „Banca mamei și a tatei” pentru a descrie părinții care le dau o mână de ajutor financiar odraslelor lor, în special în contextul în care îi ajută să pună piciorul pe scara imobiliară. Dar ce se întâmplă sub capotă în ceea ce privește modul în care este oferit acest ajutor? Și care sunt implicațiile din punct de vedere juridic și fiscal?

Implicațiile pot fi foarte diferite, în funcție de modul în care este asigurată contribuția financiară a părinților și de ceea ce se urmărește. Este un cadou, un împrumut, investesc împreună cu copilul lor? Un sondaj recent a sugerat că mai puțin de 50% dintre părinții care contribuie la achiziționarea unei proprietăți de către copilul lor au beneficiat de consultanța de care au nevoie pentru a face alegeri în cunoștință de cauză.

Există diferite modalități prin care părinții pot da o mână de ajutor financiar, adesea o sumă foarte importantă, uneori chiar întreaga valoare a proprietății, dar există, de asemenea, multe lucruri pe care părinții trebuie să le știe despre implicațiile fiscale și juridice atunci când decid dacă fac un cadou, un împrumut sau investesc împreună cu odrasla lor și cum ar trebui să fie documentat acest lucru.

Studiile sugerează că, în 2023, 61% dintre cei care cumpără pentru prima dată o locuință cu credit ipotecar se vor baza, de asemenea, pe ajutorul financiar pentru achiziția lor din partea părinților. Un lucru important de știut, prin urmare, este că nu toți furnizorii de credite ipotecare au aceeași abordare în aceste circumstanțe. Poziția implicită, cu siguranță din punct de vedere istoric, a fost ca furnizorii de credite ipotecare să insiste ca orice contribuție financiară din partea unui 3^rd parte, cum ar fi un părinte, a fost semnată ca fiind un cadou direct. Acest lucru simplifică lucrurile pentru creditorul ipotecar, nu mai există nimeni altcineva în afară de cumpărător care să aibă un interes în proprietate. Dar o donație este complet expusă la alegerile și circumstanțele copilului, în cazul ruperii unei relații, de exemplu.

Semnarea unui formular care indică faptul că contribuția lor este o donație poate să nu reflecte ceea ce intenționează sau doresc părinții, în special dacă aceștia s-au oprit să ia în considerare potențialele ramificații ale unei donații directe. Am întâlnit situații în care formularul de donație al societății de credit ipotecar a fost semnat în mod corespunzător, dar părinții și copilul au pretins că au o înțelegere separată între ei. Această confuzie a apelor și neclaritatea statutului contribuției părinților este cea mai rea dintre toate (ca să nu mai vorbim de încălcarea condițiilor ipotecare dacă societatea de credit ipotecar a fost indusă în eroare)!

Din fericire, prevalența „Băncii mamei și a tatălui” a făcut ca mai mulți creditori de pe piața locală să fie pregătiți să accepte contribuții la prețul de achiziție al proprietății de la 3^rd părțile fiind altfel decât prin donație directă. Părinții ar trebui să examineze cu atenție orice formular pe care li se cere să îl semneze pentru a se asigura că natura contribuției lor este caracterizată corect. Din experiența mea, unele dintre formularele standard pot necesita unele modificări de manuscris pentru a realiza acest lucru.

Este important ca părinții să înțeleagă diferitele implicații fiscale și juridice în funcție de modul în care este structurată și documentată contribuția lor, astfel încât să poată face alegeri în cunoștință de cauză.

Efectuarea unei donații directe

În cazul în care părinții se simt confortabil să facă o donație directă și își pot permite să o facă, acest lucru are meritul de a păstra lucrurile simple. Este important de menționat că, pentru mulți părinți care sunt preocupați să își reducă expunerea la impozit, efectuarea unei donații este o oportunitate de a începe să curgă un interval de 7 ani pentru a elimina valoarea donației din patrimoniul lor în scopul impozitului pe moștenire. Acest lucru este însoțit de satisfacția suplimentară de a ști că donația este făcută pentru o cauză utilă, de care ar trebui să beneficieze copilul lor în anii următori, oferindu-i un punct de sprijin pe scara proprietății. Pe de altă parte, este posibil să se fi oprit sau nu să se gândească la faptul că suma dăruită este complet expusă la alegerile copilului și la pretenții din partea 3^rd părți – de exemplu, în cazul ruperii unei relații, dacă urmașul lor se mută cu un partener sau se căsătorește.

Dacă părinții doresc să păstreze simplitatea și să facă un cadou, este bine ca ei să știe că există măsuri pe care urmașii lor le pot lua pentru a proteja ceea ce părinții lor au oferit cu generozitate, asigurându-se că au încheiat un acord de coabitare sau un acord prenupțial sau postnupțial cu orice soț sau partener pentru a conveni ca darurile familiei să fie protejate. Din experiența noastră, părinții încurajează din ce în ce mai mult sau chiar insistă asupra acestui lucru înainte de a face un cadou!

Împrumuturi parentale

Mulți creditori de pe străzile mari vor permite acum ca părinții să contribuie cu sume de bani la prețul de achiziție. Acest lucru este ușor de realizat, dar trebuie să se reziste tentației de a crede că nu este nevoie de nimic formal pentru a documenta împrumutul, deoarece este vorba de un împrumut între membrii apropiați ai familiei!

Este necesară o formă adecvată de contract de împrumut, iar dovada clară a împrumutului este importantă pentru a se asigura că suma împrumutată este protejată de 3^rdpretențiile părților. Împrumutul poate fi chiar garantat împotriva proprietății prin intermediul unei a doua sarcini (sarcina creditorului ipotecar va avea prioritate). De obicei, împrumuturile familiale sunt documentate ca fiind fără dobândă și rambursabile la cerere, astfel încât statutul împrumutului rămâne simplu din punct de vedere fiscal.

Dezavantajul contribuției părinților sub formă de împrumut este că datoria datorată părinților rămâne un activ al patrimoniului acestora în scopuri de impozit pe succesiune. Părinții ar putea lua în considerare renunțarea la împrumut mai târziu, poate atunci când odraslele lor sunt mai în vârstă și mai așezate în viață. O astfel de renunțare parțială sau totală trebuie să se facă prin intermediul unui act, care este o formă specifică de document juridic, pentru a se asigura că renunțarea este recunoscută de HMRC ca fiind o conversie a împrumutului în donație și că începe să curgă termenul de 7 ani pentru eliminarea valorii donate din patrimoniul părinților.

Investiți în achiziționarea unei proprietăți de către copilul dumneavoastră

Bineînțeles, o altă cale pe care părinții ar putea dori să o exploreze este investirea în proprietate împreună cu copilul lor. Aceștia pot considera că acest lucru le oferă în continuare un anumit element de control, precum și posibilitatea de a obține un anumit randament al contribuției lor. Cu toate acestea, există anumite „dezavantaje” fiscale, inclusiv o suprataxă de timbru care se va aplica la prețul de achiziție, presupunând că părinții dețin deja o proprietate.

De asemenea, va exista un impozit pe câștigurile de capital pentru orice creștere a valorii cotei părinților în cazul în care aceștia o donează sau dacă proprietatea este vândută în timpul vieții lor, presupunând că nu vor locui ei înșiși în proprietate.

Ori de câte ori cineva este coproprietar al unei proprietăți, fie că este vorba de un părinte, un prieten sau un partener, o declarație de fiducie este un document important, pentru a înregistra cine a pus ce și cum echivalează aceasta cu cotele procentuale respective din valoarea proprietății.

Cotele pot fi fixe, bazate pe ceea ce fiecare a pus inițial sau „flotante”, pentru a reflecta faptul că una dintre părți poate îndeplini plățile ipotecare sau poate plăti pentru îmbunătățiri. De asemenea, declarația de fiducie poate cuprinde și elementele convenite cu privire la cine va plăti cheltuielile și întreținerea proprietății și poate oferi fiecăreia dintre părți prima opțiune de cumpărare a celeilalte părți în cazul în care una dintre ele dorește să vândă.

Planificarea fiduciară – cea mai bună soluție din ambele lumi?

Pentru părinții care se află în situația de a alege între oportunitatea de planificare a impozitului pe succesiune oferită de o donație și dorința de a proteja valoarea contribuției lor de circumstanțele și alegerile copilului lor, planificarea fiduciară oferă o soluție perfectă.

Această opțiune presupune ca părinții să înființeze și să facă donații într-un trust discreționar în beneficiul potențial al copiilor lor adulți și al generațiilor viitoare. Deși părinții trebuie să fie excluși de la a primi ei înșiși orice beneficiu din activele trustului, ei pot acționa în calitate de administratori fiduciari pentru a decide când și cum să aplice cel mai bine fondurile trustului în beneficiul copiilor lor.

Donația în fiducie va începe să curgă un ceas de 7 ani pentru a elimina valoarea donată din averea părinților, dacă aceștia supraviețuiesc donației până la această perioadă. Părinții își vor putea exercita puterea discreționară, în calitate de fiduciari, de a acorda un împrumut din fondurile din trust pentru achiziționarea unei proprietăți de către urmașii lor. Împrumutul este datorat trustului și, prin urmare, nu este expus în totalitate la pretenții din partea unor terțe părți în cazul în care relația copilului lor cu soțul sau partenerul se întrerupe. De asemenea, trustul poate lua o garanție asupra proprietății ca garanție pentru împrumut.

Administratorii fiduciari ar putea decide să renunțe la împrumut la un moment dat în viitor. Sau împrumutul ar putea rămâne în vigoare pe termen lung, în beneficiul eventual al membrilor succesivi ai liniei de sânge a familiei.

Acest tip de planificare fiduciară devine din ce în ce mai popular. Mulți creditori de pe străzile mari vor accepta acum un împrumut de 3^rd contribuția unei părți sub forma unui împrumut de la un trust de familie și 2^nd sarcină asupra proprietății în favoarea trustului.

Este important de știut că există o limită a sumei care poate fi donată unui trust în orice perioadă de 7 ani (fără a da naștere la o taxă de succesiune). Această limită este de 325 000 de lire sterline dacă părintele nu a făcut anterior nicio donație în trust, astfel încât un cuplu poate dona până la 650 000 de lire sterline în trust între ei.

În cazul în care se face o combinație între o donație în trust și o donație directă, ordinea evenimentelor poate deveni importantă în cazul în care părintele care face donația nu supraviețuiește la oricare dintre donații cu 7 ani. Prin urmare, este importantă consilierea în acest domeniu.

Trustul va fi supus propriului său regim de impozit pe succesiune, cu taxe aniversare de 10 ani și taxe de ieșire la o rată maximă de 6% (o parte din taxă fiind percepută dacă capitalul părăsește trustul între aniversările de 10 ani). Cu toate acestea, în acest context, trustul va avea, de obicei, propria sa bandă de impozitare zero, astfel încât impactul acestor taxe ar trebui să fie neglijabil sau chiar nul în cazul în care donația inițială s-a încadrat în banda de impozitare zero disponibilă și toate sau majoritatea fondurilor trustului sunt împrumutate fără dobândă beneficiarilor. În mod similar, în cazul în care toate sau cea mai mare parte a fondurilor fiduciare sunt împrumutate beneficiarilor, ar trebui să existe un nivel minim de administrare fiduciară în curs de desfășurare, în afară de faptul că administratorii fiduciarilor trebuie să țină sub observație acordurile de împrumut, cu excepția cazului în care și până când se are în vedere o modificare a acestor acorduri.

Mesajul cheie care trebuie reținut este că este esențial ca părinții să beneficieze de consultanță de specialitate pentru a putea înțelege diferitele opțiuni și implicații, astfel încât să poată alege în cunoștință de cauză ceea ce este potrivit pentru ei și să se asigure că documentele relevante sunt în ordine.