Piața imobiliară din România traversează o perioadă atipică. Românii cumpără tot mai puține apartamente, dar prețurile continuă să crească accelerat în marile orașe. Datele oficiale arată o scădere cu 9% a tranzacțiilor la nivel național în prima jumătate a anului.
Bucureștiul conduce topul scumpirilor
V-ați gândit vreodată cum funcționează logica pieței când cererea scade abrupt? Până la urmă, matematica simplă ne spune că prețurile ar trebui să o ia în jos. Numai că realitatea din teren arată complet diferit.
Într-o analiză publicată recent de Adevarul, cifrele indică un paradox clar. Bucureștiul a înregistrat un avans al prețurilor de 12,5%, în timp ce la polul opus se află Galațiul, cu o creștere mai modestă, de 3,6%. Cumpărătorii au făcut un pas în spate. Tranzacțiile s-au prăbușit cu 16% în Cluj-Napoca și cu 11% în Iași. Singura excepție pe harta marilor centre urbane rămâne Timișoara, unde vânzările au bifat un plus de 3% față de prima jumătate a anului trecut.
Costurile ascunse și impactul taxelor
Consultantul fiscal Gabriel Biriș explică mecanismul din spatele acestor scumpiri. El arată cu degetul spre materialele de construcție, utilități și modificările fiscale recente.
„Scumpirile din sectorul imobiliar au multiple cauze, iar printre cele mai importante se numără creșterea costurilor de construcție, determinată de scumpirea generalizată a tuturor materiilor prime și utilităților. După pandemie, prețurile materialelor de construcție au înregistrat o creștere explozivă din cauza întreruperii lanțurilor de producție și distribuție, iar deși ulterior au scăzut ușor, ele au rămas la niveluri mult superioare celor de dinainte și continuă să crească, la fel ca și prețurile energiei. Ca urmare, se vând mai puține locuințe, dar la prețuri mai mari, pentru că și construcția este mai costisitoare, iar în București se adaugă și problema ofertei reduse, deoarece marile dezvoltări profesionale au fost blocate de fostul primar general, actualul președinte”, a declarat Gabriel Biriș.
Cifrele vorbesc de la sine.
Și statul a pus umărul la această frânare a pieței. „Un alt factor care contribuie mare la comprimarea pieței este majorarea cotei de TVA la 21%, ceea ce înseamnă, pentru un apartament de aproximativ 100.000 de euro, un plus de 12.000 de euro față de vechea cotă, bani pe care cumpărătorul trebuie să îi achite din propriul buzunar sau să îi ia cu împrumut de la bancă”, a explicat consultantul fiscal.
Prognoza pentru următorii 5 ani
Românii care așteaptă o prăbușire a pieței pentru a cumpăra ieftin s-ar putea să aștepte degeaba. Biriș exclude un scenariu apocaliptic, dar anticipează o perioadă lungă de stagnare.
„Nu anticipez o prăbușire masivă a cererii sau o blocare totală a pieței, ci mai degrabă o ajustare, care deja a început, iar durata acestei ajustări depinde de mai mulți factori. Măsurile economice recente au redus consumul, pentru că oamenii au mai puțini bani, iar până când nu vom reveni la o creștere economică sănătoasă și la reluarea investițiilor, blocate de decizii antieconomice luate din 2023 încoace, până la suspendarea guvernului Bolojan, și până nu va dispărea isteria creată de atmosfera de criză promovată la televizor, care a diminuat apetitul pentru cheltuieli, împrumuturi și mutări, ajustarea va fi una de durată. Dacă mediul politic o ține tot așa, iar politicile economice nu se schimbă, ceea ce îmi e greu să cred că se va întâmpla, ne putem aștepta ca această perioadă să dureze vreo 5 ani”, a punctat Gabriel Biriș.
Iar soluțiile (cel puțin pe hârtie) presupun tăieri drastice în aparatul de stat.
„Nu sunt semne că în următorii ani situația s-ar schimba semnificativ, cu excepția unei schimbări majore de abordare a guvernării, însă speranțele sunt slabe. Ar fi necesar ca reducerea deficitului să se facă nu doar prin creșteri de taxe și reduceri de cheltuieli, ci prin măsuri ferme de combatere a evaziunii fiscale, pentru a crește veniturile, și prin reforme reale, cum ar fi reducerea numărului UAT, de parlamentari și de județe, pentru că risipa din multe sectoare afectează pe toți, mai puțin pe cei câțiva care primește ea”, a adăugat expertul.
Cum cumpără românii și ce caută
Dar cum se finanțează aceste achiziții? Datele companiei de consultanță imobiliară Colliers arată că 58% dintre cumpărători se bazează în continuare pe un credit ipotecar. Să fim serioși, puțini au banii gheață pentru un apartament nou în marile orașe.
Pe zona de ofertă viitoare, suprafața utilă autorizată pentru clădiri rezidențiale în București a crescut de 3,6 ori în primele cinci luni ale anului față de aceeași perioadă din anul anterior. Cumpărătorii au devenit însă mult mai pretențioși.
Gabriel Blăniță, consultant Colliers, a subliniat noua tendință din piață. „Diferențierea nu mai este doar o discuție de marketing, ci devine o condiție pentru absorbție. Cumpărătorii sunt mai atenți, compară mai mult și iau în calcul nu doar prețul apartamentului, ci costul complet al locuirii. În următorii ani, zone care astăzi sunt percepute ca secundare pot deveni mult mai interesante dacă vor avea acces mai bun la metrou, tramvai sau infrastructură rutieră, iar dezvoltatorii care înțeleg aceste schimbări din timp vor avea un avantaj clar”, a explicat acesta.
În luna iulie se așteaptă o creștere temporară a vânzărilor, impulsionată strict de cumpărătorii care trebuie să finalizeze tranzacțiile pentru a beneficia de cota redusă de TVA, facilitate valabilă doar pentru antecontractele semnate până la 1 august 2025.
