Birourile din Londra au pierdut aproape o cincime din valoarea lor în ultimul an, mult mai mult decât blocurile din majoritatea celorlalte țări europene.
În medie, valoarea birourilor din Londra a scăzut cu 17,1% din vara anului 2022, după ce a scăzut în fiecare din ultimele cinci trimestre, arată datele BNP Paribas.
Proprietățile comerciale din întreaga lume s-au reevaluat în ultimul an sau cam așa ceva din cauza creșterii puternice a ratelor dobânzilor, care a făcut ca datoriile să fie mai scumpe și a forțat investitorii să ceară randamente mai bune de la clădiri.
Dar scăderile înregistrate în capitală sunt mai mari decât cele observate pe aproape toate celelalte piețe europene importante de birouri, cu excepția Amsterdamului, unde valorile au scăzut cu aproximativ 23% de la an la an.
Comparativ cu vara trecută, blocurile de birouri din Berlin și Paris valorează acum cu aproximativ 15% mai puțin. În Bruxelles și Frankfurt, valoarea clădirilor de birouri a scăzut cu doar 8%.
Fergus Keane, șeful piețelor de investiții din centrul Londrei la BNP Paribas Real Estate, a declarat că birourile din Londra s-au reevaluat mai repede decât în majoritatea celorlalte țări, deoarece evaluatorii de aici au fost mai agresivi cu ipotezele lor.
„[In Europe, valuers] se mișcă un pic mai încet”, a spus el. „Londra este foarte transparentă, iar evaluatorii, atunci când își fac evaluările trimestriale, au voie să evalueze în funcție de sentimente, precum și să se uite la afacerile concrete”. [that have completed]. [Valuers] știu că datoriile sunt mai scumpe, așa că încearcă să le devanseze și să corecteze prețurile mult mai repede.”
Reflectând costul ridicat al datoriilor și evoluția rapidă a evaluărilor imobiliare, investitorii au fost atenți la cumpărarea de birouri londoneze în acest an. În primele șase luni din 2023, au fost convenite vânzări de birouri în valoare de 4,8 miliarde de lire sterline, potrivit BNP Paribas, cu 40% mai puțin decât în aceeași perioadă din 2022.
Dintre tranzacțiile care au fost încheiate, multe au făcut-o la un preț mai mic decât cel pe care proprietarii lor sperau să-l obțină. Lion Plaza, care se află chiar după colț de Banca Angliei, a fost vândut pentru 209 milioane de lire sterline în vară, cu 50 de milioane de lire sterline mai puțin față de ceea ce proprietarul său german, Doric Asset Finance, își dorea atunci când a fost scos la vânzare la sfârșitul anului trecut.
În mod similar, lângă stația Bank, One Poultry, în vârful căruia se află restaurantul Coq D’Argent, ar fi scos la vânzare pentru 125 de milioane de lire sterline, cu o treime mai puțin decât a plătit Hana Alternative Asset Management din Seul pentru el în urmă cu cinci ani, deși Hana a contestat această cifră.
Deși evaluările birourilor europene au evitat până acum cele mai grave efecte ale reevaluării, Keane se așteaptă ca acestea să ajungă în cele din urmă la Londra.
„Evaluările birourilor [in London] au început să se corecteze cu nouă luni înainte de Europa”, a spus el. „În [European Central Bank] a început să majoreze ratele dobânzilor mai târziu decât Marea Britanie, astfel că Europa este în urma noastră. Suntem mai aproape de fundul sacului decât Europa, așa că, prin urmare, ne vom reveni și noi anul viitor înaintea Europei.”
Keane a adăugat că declinul de pe piața birourilor din Londra, una dintre cele mai mari și mai lichide piețe de proprietăți comerciale din lume, a prezentat un „punct de intrare foarte rar” pentru investitori.
Lira sterlină ieftină atrage deja cumpărătorii din străinătate, în special în locuri precum St James’s și Mayfair, unde clădiri care rareori sunt scoase la vânzare o fac. Mai mult de 40% din toate birourile din centrul Londrei care au fost tranzacționate până acum în acest an au fost cumpărate de cumpărători din regiunea Asia-Pacific.
„Timp de un deceniu a fost o piață a vânzătorilor, iar acum s-a inversat, cumpărătorii deținând avantajul, în special dacă sunteți un jucător cu capital integral”, a declarat Keane. „[But] acest punct de intrare nu va dura mult timp [and] Mă aștept ca această fereastră de oportunitate să se închidă anul viitor pe vremea aceasta.”
Valorile din West End rezistă mai bine decât în alte părți ale Londrei, cum ar fi Hammersmith și Canary Wharf, a adăugat Keane. Acest lucru se datorează faptului că chiriașii sunt atrași de împrejurimile salubre și de suprafețele mai mici ale clădirilor, care sunt mai populare după închidere, menținând chiriile acolo mai ridicate.
Totuși, nu toți cumpărătorii sunt preocupați de performanța locativă a unei clădiri. Nick Braybrook, șeful piețelor de capital din Londra la Knight Frank, a declarat recent că o serie de investitori bogați cumpărau birouri în West End și în împrejurimile Londrei pentru a-și impresiona prietenii bogați.
„Sunt oameni care cumpără birouri închiriate de BP sau de cineva pe 20 de ani și care ar putea obține probabil un randament mai sigur dacă ar cumpăra obligațiuni BP”, a spus Braybrook. „Dar să le spună prietenilor lor miliardari că au cumpărat o grămadă de obligațiuni BP probabil că nu arată la fel de bine ca și cum ar spune că dețin sediul companiei din St James’s.”
Sursa: bmmagazine.co.uk
