Achiziția unei locuințe reprezintă cea mai importantă tranzacție financiară din viața majorității românilor, iar specialiștii imobiliari avertizează asupra greșelilor frecvente care pot costa scump. Agenții imobiliari Amalia Tudor și Șerban Trîmbițașu au explicat pentru Adevărul pașii esențiali pe care trebuie să îi parcurgă un cumpărător pentru a evita capcanele din piața imobiliară.
Definirea nevoii reale versus investiția emoțională
Primul pas în procesul de cumpărare începe cu o analiză onestă a motivelor care stau la baza achiziției. „E bine să se înceapă de la nevoie. Oamenii, în general, cumpără când au o nevoie, poate este vorba de mai mult spațiu, cel în care stau acum este insuficient sau poate este prea mare și au costuri mari la întreținere. Uneori stau prea departe de serviciu sau școala copiilor și petrec prea mult timp în trafic”, explică Amalia Tudor.
Pe de altă parte, instabilitatea economică îi împinge pe cei cu economii către investițiile imobiliare. „Este și situația în care vor să investească, când au un surplus financiar și văd că, din cauza inflației, banii își pierd valoarea”, adaugă aceasta. Această diferențiere între nevoia reală și investiție determină în mare măsură bugetul și criteriile de selecție ale proprietății.
Evitarea supraîndatorării și păstrarea echilibrului financiar
Un aspect crucial semnalat de specialiști este echilibrul dintre rata la bancă și calitatea vieții. Tinerii sunt sfătuiți să nu sacrifice totul pentru a obține o proprietate. „Am observat că tinerii sau o parte din ei vor să își păstreze stilul de viață și nu vor să se îndatoreze prea mult. Este bine ca oamenii să analizeze ce își doresc mai mult. Pot să facă economii și eforturi mai mari și să se îndrepte către un imobil mai scump decât își pot permite, dar își vor diminua stilul de viață”, avertizează Amalia Tudor.
Pentru a evita povara ratelor excesive, specialista recomandă colaborarea cu un broker de credite care poate evalua capacitatea reală de plată și poate identifica cele mai avantajoase oferte bancare disponibile pe piață.
Concentrarea pe elementele care nu se pot schimba
O greșeală majoră identificată de ambii specialiști este concentrarea pe finisaje în detrimentul structurii și zonei. Șerban Trîmbițașu atrage atenția asupra riscului de a fi păcălit de o renovare superficială. „În primul rând, să fie atenți neapărat la lucrurile care nu se pot schimba, pentru că pe majoritatea cumpărătorilor îi ia valul și cumpără pe impuls emoțional. Cumpără păcăliți de o bucătărie mobilată și omit faptul că poate blocul e construit înainte de cutremur sau poate chiar are risc seismic”, declară Șerban Trîmbițașu.
Agentul imobiliar subliniază că „lucrurile care nu se pot schimba la un imobil, cum ar fi anul de construcție, compartimentarea, etajul, locația, sunt mult mai importante decât îmbunătățirile”. Aceste aspecte fundamentale determină valoarea pe termen lung a proprietății și costurile viitoare de întreținere sau renovare.
Mitul instalațiilor schimbate și realitatea tehnică
Un aspect tehnic extrem de important, adesea neglijat sau înțeles greșit de cumpărători, este starea reală a instalației electrice. Șerban Trîmbițașu demontează un mit frecvent întâlnit în anunțurile de vânzare: „Sunt mulți care spun că au instalația electrică schimbată, dar, de fapt, au schimbat doar întrerupătoarele, prizele și panoul de siguranță. Important este cablul din spatele peretelui”.
Costurile unei renovări complete a instalației electrice sunt substanțiale. „Instalația electrică este un aspect foarte important, undeva la 30% din costul de renovare, pentru că o instalație electrică nouă înseamnă pereți găuriți și automat glet peste tot. Practic, apartamentul ajunge aproape de la zero”, arată agentul imobiliar. Această informație poate schimba radical calculele financiare ale unui cumpărător.
Importanța expertului tehnic imobiliar
Pentru a evita surprizele neplăcute după cumpărare, recomandarea fermă a specialiștilor este angajarea unui expert tehnic înainte de semnarea contractului. „Recomand tuturor să vină cu un expert tehnic imobiliar dacă s-au hotărât să cumpere un apartament. Achită o taxă de 300, 400, 500 de euro, iar omul are aparatură specializată ca să vadă efectiv fierul din beton și să observe eventuale crăpături”, explică Trîmbițașu.
Această investiție inițială poate preveni costuri mult mai mari pe termen lung, identificând probleme structurale, de umiditate sau alte defecte ascunse care nu sunt vizibile cu ochiul liber. Expertul tehnic poate evalua și starea reală a instalațiilor, nu doar aspectul lor superficial.
Securizarea juridică prin notarul cumpărătorului
Partea juridică a tranzacției necesită vigilență maximă din partea cumpărătorului. Amalia Tudor recomandă ca, înainte de semnare, cumpărătorii să ceară notarului draftul actelor pentru a le studia cu atenție sau chiar cu un avocat specializat în drept imobiliar.
Șerban Trîmbițașu completează cu o procedură specifică, menită să securizeze investiția încă din faza incipientă: opinia notarială. „Trăim era internetului, să trimită documentele pe mail la notariat, să le verifice și să ceară o opinie notarială. Este un document pe care notarul îl întocmește, nu este scump, cred că în jur de 200-300 de lei, în care are obligația să detalieze toate eventualele neclarități și imperfecțiuni”, arată Trîmbițașu.
Înscrierea antecontractului în Cartea Funciară
Un alt avertisment important vizează riscul dublei promisiuni de vânzare, o situație de coșmar în care un proprietar ia avansul de la mai mulți cumpărători pentru același apartament. Pentru a evita această situație, înscrierea promisiunii în Cartea Funciară este obligatorie pentru liniștea cumpărătorului.
„Ideal ar fi să încheie un antecontract notarial. Din punctul meu de vedere, este un aspect foarte important, pentru că, odată înscris în cartea funciară, apare peste tot și scăpăm de emoția acelei situații în care un proprietar promite de mai multe ori, la mai mulți oameni, același apartament”, explică Șerban Trîmbițașu. Această procedură oferă protecție juridică completă și prioritate în procesul de achiziție.
Avantajele reprezentării exclusive a cumpărătorului
Pentru a naviga prin acest proces complex, de la analiza zonei la verificarea tehnică și cea juridică, Amalia Tudor subliniază avantajul unui agent care lucrează exclusiv pentru cumpărător. „Lucrurile sunt mai clare când agentul imobiliar reprezintă o singură parte a tranzacției. Un agent imobiliar îl poate ajuta pe partea de identificare a proprietății, pe partea de negociere a condițiilor de vânzare, poate să facă o analiză comparativă de piață a proprietății”, a subliniat Amalia Tudor.
Această abordare elimină conflictul de interese și asigură că toate sfaturile și recomandările sunt orientate exclusiv către protejarea intereselor cumpărătorului, nu către încheierea rapidă a tranzacției în favoarea vânzătorului.
