Creștere a ponderii locuințelor buy-to-let deținute de societăți cu răspundere limitată

Primiți gratuit actualizări fiscale

Vă vom trimite un myFT Daily Digest email rotunjind cele mai recente Impozit știri în fiecare dimineață.

Aproape trei sferturi dintre proprietățile de tip buy-to-let achiziționate în acest an au fost cumpărate de societăți cu răspundere limitată, ceea ce arată preferința proprietarilor pentru avantajele fiscale ale proprietății corporative, în condițiile în care costurile de împrumut cresc.

Proprietarii pot alege să dețină o proprietate buy-to-let în nume propriu sau prin intermediul unei structuri de companie. Aproximativ 74% dintre achizițiile buy-to-let din Anglia și Țara Galilor au urmat calea corporativă până în 2023, în creștere de la 68% anul trecut și 41% în 2015, potrivit unui studiu realizat de agenția imobiliară Hamptons.

Schimbarea este în curs de desfășurare de când scutirea fiscală integrală a dobânzilor ipotecare pentru proprietarii de buy-to-let care dețin în numele lor a fost eliminată treptat între 2017 și 2020 și s-a accelerat odată cu majorările de dobândă ale Băncii Angliei.

Înainte de 2017, proprietarii de locuințe puteau să deducă costurile dobânzilor ipotecare din veniturile lor din chirii atunci când își calculau profiturile și să solicite scutirea la rata personală a impozitului pe venit. De la aceste modificări, cererile sunt limitate la rata de bază de 20%, ceea ce face ca proprietarii care plătesc rata superioară sau suplimentară să se confrunte cu costuri mai mari. Cu toate acestea, proprietarii de societăți cu răspundere limitată pot beneficia în continuare de deductibilitatea dobânzilor ipotecare.

Tendința a luat amploare după ce ratele la creditele ipotecare pentru proprietari au sărit în acest an ca răspuns la creșterea inflației. În decembrie 2021, ratele medii la creditele ipotecare buy-to-let pe doi ani erau de 2,9 la sută. Astăzi, acestea sunt de 6,6 la sută, potrivit furnizorului de date Moneyfacts.

„Graba de a încorpora a început acum șase ani, iar creșterea ratelor dobânzilor nu a făcut decât să exacerbeze acest lucru. A devenit o problemă și mai presantă”, a declarat Sean Randall, partener la firma de consultanță fiscală Blick Rothenberg.

Deși ratele rămân ridicate, o anumită concurență revine pe piața ipotecară. Mulți creditori își reduc ratele, deoarece perspectivele privind inflația din Regatul Unit – și costurile de finanțare ale băncilor – s-au îmbunătățit. The Mortgage Works, divizia de buy-to-let a Nationwide, a anunțat săptămâna aceasta că reduce ratele cu până la 0,5 puncte procentuale. TSB și NatWest au scăzut, de asemenea, ratele la gamele lor de credite buy-to-let.

Posibilitatea de a avea acces la rate de acoperire a chiriei mai atractive este un alt factor de creștere a proprietarilor de societăți cu răspundere limitată.

Atunci când evaluează viabilitatea unui împrumut, creditorii urmăresc să se asigure că veniturile din chirii acoperă plățile ipotecare cu spațiu de manevră. Chris Sykes, consultant la brokerul Private Finance, a declarat că acoperirea standard este de 145% din costul ipotecii, „în timp ce pentru proprietățile deținute în cadrul unei societăți cu răspundere limitată este de 125%, ceea ce oferă potențialul de a împrumuta mai mult”.

Cu toate acestea, el a adăugat că ratele practicate pentru împrumutații din cadrul companiilor limitate sunt de obicei mai mari decât cele oferite proprietarilor individuali.

BM Solutions, divizia de buy-to-let a Lloyds Banking Group, a declarat săptămâna aceasta că va permite „top slicing” dacă debitorii nu se califică pentru un credit ipotecar. Acest lucru înseamnă că aceștia ar putea include nu doar venitul din chirii, ci și o parte din venitul obținut, pentru a îndeplini cerințele de acoperire a chiriei.

Hamptons a constatat că doar 22% din ipotecile buy-to-let restante – partea din stocul total – erau deținute de companii. Cu trei ani în urmă, însă, această cifră era de doar 15%.

Trecerea proprietății la o structură de companie implică, de obicei, costuri de tranzacție: un proprietar va plăti taxa de timbru pe teren în Anglia și Irlanda de Nord (sau o taxă de tranzacție similară în Scoția și Țara Galilor) și se poate confrunta cu o factură de impozit pe câștigurile de capital atunci când vinde către vehiculul corporativ.

Aneisha Beveridge, director de cercetare la Hamptons, a declarat că ponderea achizițiilor noi de locuințe cu drept de închiriere care intră într-o societate comercială este probabil să fie aproape de plafonul său. „Vor exista întotdeauna unii investitori pentru care deținerea de locuințe în nume propriu va avea cel mai mult sens”, a spus ea. „Minoritatea care nu are un credit ipotecar sau contribuabilii cu rate mai mici vor continua să susțină numărul de locuințe deținute în nume personal.”

Analiza a analizat, de asemenea, variațiile regionale, constatând că proprietățile locative din nordul Angliei sunt cel mai probabil să fie deținute de o societate cu răspundere limitată. Acest lucru reflectă randamentele mai mari ale chiriilor în regiune, a spus Beveridge, un factor care a atras în special proprietarii de portofolii de mari dimensiuni.

„Este interesant faptul că un sfert din totalul contractelor de închiriere cu răspundere limitată situate în nord-estul țării sunt deținute de societăți cu răspundere limitată cu sediul în Londra”, a spus ea.