Recenta criză de locuințe din New York a dus la o transformare radicală a peisajului imobiliar din Manhattan. Pandemia a lăsat multe clădiri de birouri goale, iar acum acestea sunt transformate în apartamente. Această situație nu este doar o soluție pentru o problemă de locuințe, ci și o oportunitate de revitalizare a centrului orașului.
Transformarea turnurilor de birouri în locuințe
Conform unui raport realizat de Controlorul Municipal, Brad Lander, 44 de proiecte de reconversie sunt în prezent în curs de desfășurare. Aceste inițiative vizează transformarea a aproximativ 1,4 milioane de metri pătrați de spațiu de birouri în aproximativ 17.400 de locuințe. Această cifră reprezintă un volum semnificativ de construcție, echivalent cu ceea ce s-a realizat în Manhattan în întreg anul 2024.
De la începutul anului 2024, aproximativ 10.000 de apartamente au fost finalizate sau sunt în construcție, iar restul urmează să fie livrate în anii următori. Dan Garodnick, președintele Comisiei de Urbanism din New York City, subliniază că aceste conversii răspund simultan unei crize a locuințelor și nevoii de a revitaliza clădirile de birouri mai vechi.
Proiectul emblematic al fostului sediu Pfizer
Unul dintre cele mai ambițioase proiecte este reconversia fostului sediu Pfizer, situat în apropierea Grand Central Terminal. Această clădire va fi transformată în 1.600 de apartamente, dintre care 400 vor beneficia de chirii subvenționate. Nathan Berman, fondatorul Metro Loft, este principalul dezvoltator al acestui proiect. El a mai realizat și conversia fostelor birouri JPMorgan Chase, transformându-le în 1.300 de apartamente.
Interesul pentru aceste locuințe este ridicat. La 25 Water Street, chiriașii au început să se mute anul acesta, atrași de facilitățile moderne disponibile, inclusiv o sală de fitness și spații de recreere.
Contextul actual al pieței imobiliare din New York
Chiria mediană pentru un apartament nou în Manhattan a crescut la 4.600 de dolari pe lună, o creștere de 8,4% față de anul anterior. Această situație a fost amplificată de pandemia, care a determinat companiile să reducă spațiile de birouri, iar rata de neocupare a atins 23% la sfârșitul celui de-al doilea trimestru din 2025.
Clădirile de birouri care altădată erau evaluate la sute de milioane de dolari se vând acum la prețuri mult mai mici, iar prețul mediu pe metru pătrat a scăzut cu 45% în urma pandemiei. Această dinamică a creat oportunități pentru dezvoltatori să transforme clădirile de birouri în locuințe accesibile.
Inițiativele guvernamentale și stimulentele fiscale
Statul New York și primăria au implementat măsuri pentru a sprijini aceste conversii. Programul de scutire fiscală 467-m oferă reduceri semnificative de taxe pe proprietate pe o perioadă de până la 35 de ani, cu condiția ca 25% din apartamente să fie destinate familiilor cu venituri medii sau reduse.
De asemenea, guvernatoarea Kathy Hochul a eliminat restricțiile vechi care îngreunau construcția de locuințe în zonele dens populate din Manhattan. Proiectul 5 Times Square, ce vizează transformarea unei clădiri de birouri în 1.250 de apartamente, este un exemplu al acestei inițiative. Construcția va începe în 2025 și va include peste 300 de apartamente accesibile.
Provocările reconversiei clădirilor
Reconversia clădirilor de birouri în apartamente nu este lipsită de dificultăți. Aceste clădiri sunt proiectate pentru spații de lucru deschise, iar apartamentele necesită lumină naturală și ventilație adecvată. La 25 Water Street, dezvoltatorii au realizat modificări structurale pentru a permite iluminarea naturală a apartamentelor, iar costul total al conversiei s-a ridicat la peste 500 de milioane de dolari.
Un alt exemplu este transformarea clădirii de la 750 Third Avenue, care va fi convertită în peste 600 de apartamente, cu un buget similar.
Proiecte notabile în desfășurare
Lista proiectelor de reconversie este extinsă și include:
- 25 Water Street, cu 1.320 de apartamente
- 55 Broad Street, cu 571 de locuințe
- 5 Times Square, cu 1.250 de apartamente
- 219-229 East 42nd Street, cu 1.600 de unități
- 1740 Broadway, cu planuri pentru peste 420 de apartamente
- 111 Wall Street, propus cu aproximativ 1.570 de unități
Impactul asupra economiei locale
Aceste transformări vin cu un cost semnificativ. Se estimează că orașul ar putea pierde 5,1 miliarde de dolari în venituri din taxe pe proprietate pe parcursul programului 467-m. Critici precum Brad Lander subliniază că stimulentele fiscale sunt excesive în anumite părți ale orașului, unde conversiile erau deja profitabile fără ajutoare guvernamentale.
Costul mediu pentru fiecare unitate locativă cu chirie subvenționată este de aproximativ 1,4 milioane de dolari, iar în Financial District, acest cost poate ajunge până la 1,8 milioane de dolari.
Perspectivele pieței imobiliare din SUA
New York devine un model în reconversiile de birouri în locuințe. Proiectele din oraș depășesc cele din Chicago și Washington. Potrivit CBRE, portofoliul total de proiecte de conversie din SUA a crescut la 7,5 milioane de metri pătrați în 2025. Alte orașe, precum Los Angeles, Denver și Dallas, iau în considerare inițiative similare, având în vedere criza locuințelor.
Manhattan, cu chirii medii de 4.500 de dolari pe lună pentru un apartament cu un dormitor, are nevoie urgentă de soluții. Transformarea clădirilor de birouri în locuințe oferă o oportunitate de a răspunde acestei nevoi, facilitând accesul la locuințe pentru o nouă generație de newyorkezi.
