Piața imobiliară din România sfidează logica economică la început de 2026. În timp ce inflația încă mușcă din buzunare și dobânzile la credite rămân restrictive, prețurile apartamentelor vechi au explodat, cu o creștere medie națională de aproape 14% în ultimul an și vârfuri de 17% în Capitală. Paradoxul pune o presiune uriașă pe cumpărători, forțați să navigheze o piață cu ofertă redusă și pretenții financiare tot mai mari.
Radiografia prețurilor: Cluj-Napoca, campionul absolut
Cluj-Napoca rămâne, fără îndoială, cel mai scump oraș din țară. Aici, prețul mediu pentru un apartament vechi a depășit 3.220 de euro pe metru pătrat util, după o scumpire de 11% într-un an. Locuințele noi au atins și ele un record, de peste 3.300 de euro pe metru pătrat. Ce înseamnă asta pentru un cumpărător? O garsonieră modestă, de 35 de metri pătrați, costă în Cluj-Napoca peste 112.000 de euro.
Bucureștiul a înregistrat însă cea mai puternică scumpire din ultimul an, de 17%, atât pe segmentul nou, cât și pe cel vechi. Prețul mediu pentru un apartament vechi în Capitală a ajuns la 2.159 euro/mp, ceea ce ridică prețul unei garsoniere la aproximativ 75.000 de euro. În Brașov, situația este similară, cu un preț mediu de 2.166 euro/mp pentru locuințele vechi.
Alte centre urbane majore urmează trendul, deși la valori mai temperate. În Constanța, apartamentele vechi s-au scumpit cu 13%, ajungând la o medie de 1.916 euro/mp. În Timișoara, avansul a fost de 12%, până la 1.820 euro/mp, cel mai redus nivel dintre marile orașe. Aici, o garsonieră poate fi găsită la sub 65.000 de euro. La polul opus, Iașiul se menține cel mai accesibil, cu un preț mediu de 1.904 euro/mp pentru apartamentele vechi, conform datelor agregate de platforma Imobiliare.ro.
De ce explodează prețurile? Cerere robustă, ofertă sub presiune
Explicația principală pentru această dinamică stă în dezechilibrul major dintre cerere și ofertă. Pe de o parte, oferta de locuințe noi este structural constrânsă. Numărul mic de autorizații de construire emise în anii anteriori își arată acum efectele. Andrei Sârbu, CEO al SVN Romania, subliniază că „scăderea dramatică a numărului de autorizații de construire” din București a dus la unul dintre cele mai scăzute stocuri de locuințe în dezvoltare din ultimii ani. Acest deficit, spune el, va avea ca „efect principal un ritm mai mare de creștere a prețurilor”.
Dezvoltatorii sunt și ei precauți. Christian Tudorache, reprezentantul unei agenții imobiliare, menționează că mulți „se vor gândi de două ori” înainte de a lansa noi proiecte în 2026, analizând atent inflația și costurile cu forța de muncă. Doar că cererea rămâne robustă, conform Băncii Naționale a României, care notează o „persistență a cererii robuste” pe fondul unei oferte tot mai restrânse. Chiar dacă micii investitori s-au retras parțial, „persoanele ce își doresc și chiar au nevoie de o locuință” continuă să caute, explică brokerul de credite Claudiu Trandafir.
Cumpărătorul, între prudență și amânare
Actualul climat a schimbat comportamentul cumpărătorilor. Puterea pare să se fi mutat în terenul lor, dar nu prin negocierea prețului, ci prin prelungirea perioadei de decizie. Oamenii analizează mai mult, compară mai multe proprietăți și sunt mai calculați. George Șeicaru de la RE/MAX Evolution observă că potențialii cumpărători „analizează opțiunile cu mai multă atenție” înainte de a face o ofertă.
„Inflația care a venit peste noi încă din trimestrul 3 anul trecut ne face să fim mai calculați, așa cum se spune din popor, să măsurăm de 10 ori și să tăiem o dată. Având în vedere lucrurile acestea, eu cred că piața pentru anul 2026, să nu zic că va scădea brusc, pentru că proprietarii nu vor fi de acord cu lucrul acesta și atunci cumpărătorii cei care nu amână decizia de a cumpăra vor fi cei care vor spune prețul pe care sunt dispuși să îl plătească.” – Florin Popovici, președintele comunității profesioniștilor din imobiliare
Specialiștii se așteaptă la o activitate mai temperată în prima parte a anului. Daniel Crainic, director de marketing la Imobiliare.ro, estimează că piața „se va așeza după primul trimestru”, pe măsură ce românii se adaptează la costurile mai mari. Până atunci, numărul tranzacțiilor ar putea stagna, iar timpul petrecut de o proprietate pe piață va crește.
Ce urmează: dobânzi, credite și viitorul pieței
Toți ochii sunt ațintiți asupra costurilor de finanțare. O veste bună a venit la începutul anului, când indicele de referință pentru creditele consumatorilor (IRCC) a scăzut de la 6,06% la 5,68% pentru primul trimestru din 2026. Experții financiari anticipează o relaxare mai pronunțată a dobânzilor abia din vară, în funcție de evoluția inflației. Conform datelor Institutului Național de Statistică, inflația a reaccelerat la 9,7% în decembrie 2025, dar prognozele Comisiei Europene indică o temperare la o medie de 5,9% pentru 2026.
O posibilă ieftinire a creditării ar putea debloca o parte din cererea aflată în expectativă. Alexandru Rădulescu de la SVN Romania Credit & Financial Solutions se arată optimist, declarând că „2026 se anunță a fi cel puțin la fel de bun” pentru piața creditelor ipotecare, dacă stabilitatea macroeconomică se menține. Dar creșterea economică a României rămâne modestă, prognozată la doar 1,1% pentru 2026.
Anul 2026 se conturează a fi unul de tranziție. Prețurile vor continua probabil să crească, dar într-un ritm mai lent decât în anii precedenți. Oferta de locuințe noi va rămâne limitată, menținând presiunea pe segmentul vechi. Pentru cumpărători, primele luni ale anului reprezintă o perioadă de analiză atentă, în așteptarea unor condiții de creditare mai favorabile care ar putea apărea în a doua jumătate a anului.
Surse:
