evaluările pun presiune asupra bilanțurilor supradimensionate

Deblocați gratuit Editor’s Digest

Roula Khalaf, redactor al FT, își selectează articolele preferate în acest buletin săptămânal.

Germania a evitat ghinioanele colegilor săi în timpul precedentei bule imobiliare europene de peste un deceniu. De data aceasta a făcut mai mult decât să compenseze. După un boom, ratele mai mari ale dobânzilor au declanșat o criză. O actualizare de marți a proprietarului de apartamente TAG Immobilien a oferit o perspectivă asupra dificultăților proprietarilor și acționarilor acestora.

Reducerea gradului de îndatorare este la ordinea zilei. Proprietarii trebuie să strângă cureaua cu cheltuieli mai mici și să vândă proprietăți pentru a plăti datoriile pe măsură ce evaluările scad. TAG a declarat că nu va plăti dividende pentru a doua oară consecutiv în acest an și că va continua să vândă apartamente.

Raportul foarte important dintre împrumut și valoare a rămas stabil în al treilea trimestru, la 47%. Dar scăderile întârziate ale evaluărilor vor continua să se regăsească în cifrele raportate. TAG și colegii săi rămân în continuare expuși riscului exuberanței din perioada ratelor scăzute.

La fel ca Vonovia și LEG Immobilien, TAG s-a extins prin achiziții. Acesta a cumpărat dezvoltatorul polonez ROBYG la sfârșitul anului 2021 și a fost nevoit să strângă capitaluri proprii anul trecut. Această diversificare oferă însă un avantaj. Prețurile locuințelor din Polonia sunt încă în creștere, iar cererea este puternică.

Crăpăturile de pe piața imobiliară din Germania se întrevăd. Prețurile sunt în prezent în scădere rapidă, cu 10% față de anul trecut în al doilea trimestru. Acest lucru pune presiune asupra bilanțurilor pe măsură ce se apropie ferestrele de refinanțare și creditorii cer standarde mai stricte.

Riscul încălcării clauzelor de îndatorare rămâne cea mai mare amenințare pentru acționari. TAG pare mai sigură decât altele. Pe baza estimărilor analiștilor privind evaluările actuale, Vonovia și LEG sunt probabil mult mai aproape de limită.

Cu toate acestea, TAG nu dispune de prea mult spațiu de manevră, având în vedere clauzele care stipulează că împrumuturile ar trebui să fie sub 60% din valoarea activelor. În prezent, acestea se situează la aproximativ 55%, pe baza estimărilor privind valorile actuale realizate de Andres Toome de la Green Street.

Există semne că majorarea ratelor dobânzilor s-ar putea stabiliza. Acest lucru promite un răgaz. Dar, deocamdată, piața este îngreunată de gradul ridicat de îndatorare al unora dintre cele mai mari companii imobiliare. Având în vedere potențialul de vânzare forțată, este prea devreme pentru a ne aștepta la o atenuare a presiunii descendente.