Cum verifici proprietarul și actele unei case văzute online înainte să dai avansul

Înainte să trimiți banii, promisiunea de vânzare trebuie să spună cine îi primește, până când se semnează contractul final și în ce situații primești avansul înapoi. Nu este stabilit un procent general obligatoriu pentru avans: suma se negociază și se scrie în promisiune.

Actele pe care le ceri vânzătorului

• Actul de identitate al persoanei care vinde și actul prin care a dobândit casa și terenul.
• Numărul de carte funciară și numărul cadastral, pentru a cere tu extrasul de informare.
• Actele și planurile cadastrale, ca să compari terenul, casa și anexele cu cele văzute la fața locului.
• Procura specială autentificată de notar, dacă semnează sau încasează banii un împuternicit.
• Promisiunea de vânzare, înainte de plată, și dovada sumei plătite, după plată.

Dacă o construcție există pe teren, dar nu apare în cartea funciară, cere notarului să verifice actele acelei construcții. Pentru o casă încă în construcție sau neînscrisă complet poate fi necesară și verificarea unui specialist cadastral.

Verificările, în ordinea în care le faci

1. Cere un extras de carte funciară pentru informare prin serviciile ANCPI sau la ghișeu. Îl poate cere orice persoană, nu doar proprietarul, iar el arată situația imobilului la data întocmirii. Dacă primești un extras electronic, verifică-l pe pagina ANCPI folosind codul din antet. Codul poate fi folosit 30 de zile calendaristice; extrasul electronic este valabil în mediul electronic.
2. Compară imobilul. În partea I a cărții funciare sunt numărul cadastral, adresa, suprafața, destinația terenului și construcțiile înscrise. Pune aceste date lângă anunț, actul de proprietate, planurile cadastrale și ceea ce vezi la fața locului, inclusiv terenul, anexele și drumul pe care ajungi la casă. Dacă datele sau accesul văzut în teren ridică întrebări, cere notarului verificarea actelor înainte de plată.
3. Verifică persoana care vinde. Partea a II-a arată cine este proprietarul și prin ce act a dobândit imobilul. Compară numele și eventualele cote deținute cu actul de identitate și cu actul de proprietate. Dacă banii sunt ceruți de altcineva, nu îi vira până când notarul verifică dreptul acelei persoane de a-i încasa.
4. Citește partea a III-a. Acolo pot apărea ipoteci, interdicții de vânzare, sechestre, urmăriri, procese sau promisiuni de vânzare deja înscrise. O ipotecă nu face automat imposibilă vânzarea, dar notarul trebuie să lămurească acordul creditorului, suma rămasă de plătit și felul în care ipoteca va fi ștearsă.
5. Du la notar extrasul, actul de proprietate, actele cadastrale și datele tuturor celor care vor semna. Cere lămurirea oricărei diferențe înainte de promisiunea de vânzare și de avans.

Cine poate semna și primi banii

Dacă imobilul are mai mulți proprietari, vânzarea întregului imobil cere acordul tuturor. Dacă este bun comun al soților, este nevoie de acordul amândurora. Chiar și un proprietar exclusiv are nevoie de consimțământul scris al celuilalt soț dacă imobilul este locuința familiei.

Dacă vânzătorul trimite un împuternicit, cere notarului să verifice procura specială autentificată: pentru ce imobil este dată, ce acte poate semna, în ce condiții și dacă poate primi avansul. La autentificare, notarul verifică și dacă procura a fost revocată. Nu plăti unui reprezentant înainte de această verificare.

Ce scrii în promisiunea de vânzare

Promisiunea trebuie să identifice precis casa și terenul și să arate prețul total, suma dată în avans, moneda, data și modul plății, persoana care primește banii și termenul contractului final. Păstrează dovada transferului și cere ca promisiunea să confirme suma primită. Numele beneficiarului plății trebuie să corespundă persoanei îndreptățite să încaseze banii.

Scrie ce se întâmplă cu avansul dacă nu primești creditul, dacă apar probleme în acte, dacă lipsește acordul unui proprietar ori dacă ipoteca nu poate fi stinsă. De exemplu, promisiunea poate lega restituirea banilor de neobținerea creditului sau de imposibilitatea vânzătorului de a înlătura o problemă din acte până la termenul stabilit. Dacă părțile stabilesc penalități sau obligația de a nu vinde altcuiva între timp, și acestea trebuie trecute clar.

Nu confunda avansul cu arvuna. Dacă suma este stabilită ca arvună, neîndeplinirea obligațiilor poate duce, în condițiile prevăzute în contract și în Codul civil, la pierderea ei sau la restituirea dublului sumei. Citește ce scrie despre aceste urmări înainte să plătești.

Poți cere notarea promisiunii în cartea funciară dacă vânzătorul este proprietarul înscris și promisiunea arată până când trebuie semnat contractul final. Notarea se poate cere în termenul stabilit în promisiune, dar cel târziu la șase luni după expirarea lui. Pentru garantarea restituirii sumelor plătite în baza promisiunii, poți cere și înscrierea unei ipoteci legale asupra imobilului, în același interval.

Cât costă verificarea și înscrierile

Tarifele ANCPI sunt de 20 de lei pe imobil pentru extrasul cerut online, 25 de lei la ghișeu și 75 de lei pentru notarea promisiunii. Proprietarul își poate obține gratuit online extrasul propriului imobil din 2 iunie 2025; cumpărătorul nu beneficiază de această gratuitate. Înscrierea ipotecii legale costă 100 de lei pe imobil, plus 0,1% din suma garantată.

La un avans de 10.000 de lei, de exemplu, 0,1% înseamnă 10 lei. Înscrierea ipotecii ar costa 100 + 10 = 110 lei. Dacă pentru același imobil ceri și extrasul online, și notarea promisiunii, cele trei tarife ANCPI însumează 20 + 75 + 110 = 205 lei; alte costuri ale tranzacției nu sunt incluse.

Întrebări frecvente

Trebuie făcută promisiunea de vânzare la notar?

Nu este obligatorie, în general, autentificarea la notar pentru ca promisiunea să fie valabilă. Notarul verifică identitatea părților și actele, iar un act notarial care stabilește o datorie certă, cu sumă clară, poate fi folosit pentru executare când datoria ajunge la scadență.

Cât timp este valabil extrasul de informare?

Extrasul de informare arată situația de la data întocmirii; cele 10 zile lucrătoare sunt termenul de valabilitate al altui document, extrasul cerut de notar pentru autentificarea contractului final. În acele 10 zile, cartea funciară este blocată pentru alte înscrieri, cu excepția celei pentru care notarul a cerut extrasul, potrivit Legii nr. 7/1996.

Ce faci dacă notarul refuză să autentifice actul?

Cere încheierea în care notarul explică refuzul. Plângerea se depune la biroul notarului în 10 zile de la comunicarea încheierii și este adresată judecătoriei competente, potrivit Legii nr. 36/1995.

Ce faci dacă este respinsă înscrierea în cartea funciară?

Poți cere reexaminarea în 15 zile de la comunicarea respingerii. Împotriva încheierii registratorului-șef poți face plângere în alte 15 zile de la comunicarea ei.

Ce se întâmplă dacă vânzătorul nu mai vrea să semneze contractul final?

Poți cere instanței o hotărâre care să țină locul contractului dacă refuzul este nejustificat și sunt îndeplinite celelalte condiții ale vânzării. Potrivit art. 1669 din Codul civil, dreptul de a face această cerere se prescrie în șase luni de la data la care contractul final trebuia încheiat.

Surse verificate la 12 noiembrie 2026: Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și cartea funciară; Regulamentul ANCPI aprobat prin Ordinul nr. 600/2023, cu modificările aplicabile din 8 martie 2026; Ordinul ANCPI nr. 16/2019 privind tarifele; Codul civil; Legea nr. 36/1995 privind notarii; ghidul și explicațiile Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România.

Fotografia de mai sus este o imagine ilustrativă, dintr-o bancă de imagini.