Planul laburist de a obliga dezvoltatorii să construiască locuințe la prețuri accesibile pe cel puțin 50 % din terenurile din „centura gri” ar putea face ca 80 % din siturile de dezvoltare mici să devină neviabile, potrivit unui studiu realizat de firma de tehnologie Viability. Studiul sugerează că reducerea cerinței la 35 % ar îmbunătăți semnificativ fezabilitatea, făcând ca 30 % din terenuri să devină viabile pentru micii dezvoltatori.
Studiul de viabilitate a analizat siturile de mici dimensiuni din centura gri din centura verde a Londrei, o zonă în care prețurile locuințelor sunt printre cele mai ridicate din Regatul Unit și în care dezvoltatorii pot obține, de obicei, profituri mari. Cercetarea a presupus că o marjă de profit de 20 % este minimul necesar pentru ca dezvoltatorii să poată susține operațiunile și să obțină finanțare bancară și că proprietarii terenurilor ar vinde doar dacă li s-ar oferi cu cel puțin 10 % mai mult decât valoarea actuală a terenului.
Studiul a constatat că, în cazul în care guvernul aplică obiectivul de 50 % de locuințe la prețuri accesibile, 80 % din situri ar prezenta un „risc financiar semnificativ” pentru dezvoltatori și probabil că nu ar continua. Reducerea procentului de locuințe accesibile la 35 % ar crește proporția de situri viabile la 30 %.
Reforma mai amplă a sistemului de planificare propusă de laburiști vizează construirea a 1,5 milioane de locuințe în următorii patru ani, inclusiv pe terenuri din centura gri – situri din centura verde dezvoltate anterior care necesită curățare și reconversie. Consiliilor locale din Anglia le-au fost atribuite obiective obligatorii în materie de locuințe, viceprim-ministrul Angela Rayner îndemnându-i pe liderii consiliilor să privească dezvoltarea de locuințe atât ca o responsabilitate profesională, cât și ca o obligație morală.
Consultarea în curs de desfășurare a Ministerului Locuinței, Comunităților și Administrației Locale cu privire la reforme, care se încheie la 24 septembrie, susține că obiectivul de 50 % locuințe accesibile este „sub rezerva viabilității” amplasamentului. Dacă un dezvoltator propune să construiască mai puțin de 50 %, acesta trebuie să prezinte o evaluare a viabilității, pe care autoritățile locale o pot respinge dacă consideră că dezvoltatorul plătește prea mult pentru teren. Consultarea urmărește, de asemenea, să afle dacă autoritățile locale de planificare ar trebui să fie autorizate să stabilească obiective mai mici în „zonele cu o valoare scăzută a terenurilor” pentru a încuraja construirea mai multor locuințe în nordul Angliei.
Henry Mayell, co-fondator al Viability, sprijină eforturile guvernului de a construi mai multe locuințe, dar pledează pentru o mai mare flexibilitate în vederea reducerii costurilor pentru dezvoltatorii mici care se ocupă de terenuri mici. „Este esențial să ne asigurăm că dezvoltarea rămâne viabilă din punct de vedere financiar. Punctul de oprire pentru orice dezvoltator care construiește locuințe este dacă amplasamentul este fezabil din punct de vedere financiar”, a declarat Mayell.
Micii dezvoltatori sunt responsabili pentru aproximativ un sfert din cele 200 000 de locuințe noi construite în fiecare an. Mayell a menționat că micii dezvoltatori trebuie să ia în considerare o gamă largă de costuri, inclusiv curățarea terenului, îmbunătățirea biodiversității și asigurarea infrastructurii pentru comunitățile locale, împreună cu mixul de locuințe.
Potrivit lui Mayell, locuințele accesibile costă de obicei între 85% și 90% din costul de construcție al locuințelor de pe piața privată, dar sunt vândute asociațiilor pentru locuințe și autorităților locale la 50% până la 70% din ratele pieței. „Livrarea de locuințe la prețuri accesibile îi face pe dezvoltatori să piardă bani, astfel încât profiturile trebuie să provină din locuințele de pe piață”, a declarat Mayell. „Dezvoltatorii trebuie să își câștige marjele de profit pentru a rămâne în afaceri, iar noile reglementări fac acest lucru din ce în ce mai dificil.”
Ministerul pentru Locuințe, Comunități și Administrație Locală a contestat constatările Viability, declarând: „Nu recunoaștem aceste cifre. Dezvoltatorii au o anumită flexibilitate în circumstanțe excepționale, dar trebuie să furnizeze dovezi solide dacă nu pot îndeplini așteptările noastre privind locuințele la prețuri accesibile.”
David O’Leary, director executiv al Home Builders Federation, a recunoscut eforturile guvernului de a îmbunătăți procesul de planificare, dar a remarcat costurile în creștere impuse de politicile locale și naționale, cum ar fi standardul privind locuințele viitoare, cerințele privind câștigul net de biodiversitate și cererea în creștere de locuințe sociale. „În timp ce organismele publice au dreptul de a determina beneficiile sociale derivate din dezvoltare, acest lucru trebuie făcut în mod rațional. Stabilirea unor obiective prea ridicate riscă să stopeze complet dezvoltarea, subminând oferta globală de locuințe”, a declarat O’Leary.
Viability, al cărei software automatizează evaluarea terenurilor pentru micii dezvoltatori – o capacitate rezervată, de obicei, giganților din industrie – speră să ofere micilor dezvoltatori imobiliari informații bazate pe date pentru a lucra mai eficient cu autoritățile locale. Compania a primit finanțare de la Innovate UK și se lansează oficial la 16 septembrie, după doi ani de dezvoltare.
„Misiunea noastră este de a soluționa criza locuințelor prin sprijinirea IMM-urilor dezvoltatoare”, a declarat Mayell. Acesta a explicat că software-ul Viability reduce semnificativ timpul necesar dezvoltatorilor pentru a evalua potențialele situri. „Ceea ce înainte dura zile întregi de cercetare tradițională se poate face acum în câteva minute, cu o precizie de 2% a estimărilor dezvoltatorilor”, a adăugat el, subliniind potențialul tehnologiei de a eficientiza procesul de dezvoltare și de a contribui la satisfacerea nevoilor de locuințe din Regatul Unit.
Sursa: bmmagazine.co.uk
