Să cumperi un apartament cu 2 camere în Cluj-Napoca, București sau Brașov a devenit un lux de peste 120.000 de euro la început de 2026. Prețurile au atins noi recorduri, împinse de o combinație toxică pentru cumpărători: o ofertă de locuințe noi la un minim istoric și o cerere care refuză să cedeze, chiar și într-o economie care bate pasul pe loc. Presiunile de creștere a prețurilor sunt, la început de an, mai puternice decât cele de scădere, spun analiștii. Analizăm prețurile la zi din marile centre urbane, explicăm de ce s-a ajuns aici și ce urmează pentru cei care vor să cumpere o casă în 2026.
Radiografia prețurilor: Clujul conduce, Bucureștiul accelerează
Cluj-Napoca rămâne, detașat, cel mai scump oraș din România. Aici, prețul mediu pentru un apartament nou a depășit pragul de 3.300 de euro pe metru pătrat util, conform datelor agregate de Imobiliare.ro. Asta înseamnă că un apartament standard cu 2 camere, de 50 mp, costă în medie 165.000 de euro. Interesant este că ritmul anual de creștere a fost cel mai lent dintre marile orașe, de doar 5%, semn că piața atinge un plafon. Pe segmentul vechi, prețurile sunt similare, la 3.227 euro/mp, dar cu un avans anual mai mult decât dublu, de 11%.
Capitala a înregistrat însă cele mai puternice scumpiri în ultimul an. În București, prețurile au explodat cu 17%, atât la nou, cât și la vechi. Un metru pătrat într-un bloc nou a ajuns la circa 2.500 de euro, ceea ce duce un apartament de 50 mp la 125.000 de euro. Locuințele vechi sunt ceva mai accesibile, cu o medie de 2.159 euro/mp.
Brașovul completează podiumul orașelor unde un apartament cu 2 camere sare de 120.000 de euro. Aici, o locuință nouă se vinde cu 2.698 euro/mp (aproximativ 135.000 de euro pentru 50 mp), după o creștere anuală de 11%. În Timișoara, prețurile sunt mai temperate, un apartament nou costând în medie 2.131 euro/mp, în timp ce Iașiul rămâne cel mai accesibil centru universitar, fiind singurul unde prețul mediu pentru locuințe noi se menține sub pragul de 2.000 euro/mp, la 1.972 euro/mp.
De ce s-au scumpit locuințele? Oferta blocată, cererea constantă
Explicația principală pentru aceste prețuri stă în dezechilibrul masiv dintre cerere și ofertă. Livrările de proiecte noi sunt limitate de costurile ridicate de construcție, accesul mai dificil la finanțare pentru dezvoltatori și blocajele administrative din marile orașe. În București, de exemplu, numărul autorizațiilor de construire rămâne cu aproximativ 40% mai mic față de anii 2021-2022, ceea ce a dus la „unul dintre cele mai scăzute niveluri de locuințe în dezvoltare din ultimii ani”, conform SVN Romania. Cu o conductă de livrări subțire, Andrei Sârbu, CEO al companiei, avertizează că principalul efect va fi „o accelerare a ritmului de creștere a prețurilor”.
Piața rezidențială rămâne sub presiune și în 2026, din cauza unui număr insuficient de locuințe noi, cu efecte directe asupra prețurilor și accesibilității. Chiar dacă există riscuri economice, la începutul lui 2026 presiunile de creștere a prețurilor sunt mai puternice decât cele de scădere, mai ales în marile centre urbane. – Raport Colliers, „Top 10 previziuni pentru piața imobiliară din România în 2026”
De cealaltă parte, cererea rămâne robustă. Chiar dacă puterea de cumpărare a fost erodată de inflație, iar cumpărătorii au devenit mai prudenți, „nevoia de locuințe este reală”, subliniază experții. Datele Eurostat arată că indicele național al prețurilor locuințelor a crescut cu 6,6% în trimestrul al treilea din 2025, peste media Uniunii Europene de 5,51%. Cumpărătorii analizează mai atent opțiunile și negociază mai mult, dar nu renunță la tranzacții.
O gură de oxigen de la bănci? Ratele la credite încep să scadă
O veste bună pentru cumpărători vine dinspre sectorul bancar. Costurile de finanțare au început să scadă treptat. Indicele IRCC, referința pentru majoritatea creditelor variabile în lei, a scăzut la 5,68% în primul trimestru din 2026, de la un vârf de 6,06% la finalul lui 2025. Conform datelor BNR, dobânda medie pentru un credit ipotecar nou în lei a ajuns la 5,89% în noiembrie 2025, în scădere de la 6,14% cu un an înainte.
Analiștii se așteaptă ca tendința de relaxare să continue. Consultanții Colliers estimează că Banca Națională a României ar putea reduce dobânda-cheie cu aproximativ un punct procentual pe parcursul anului, prima tăiere fiind posibilă chiar din al doilea trimestru. Alexandru Rădulescu de la SVN Romania Credit & Financial Solutions este optimist și consideră că „2026 se anunță a fi cel puțin la fel de bun” pentru piața creditelor ipotecare, dacă nu apar evenimente macroeconomice negative. Această ieftinire a creditării ar putea funcționa ca un factor de stabilizare a încrederii în piață.
Ce urmează în 2026: piața trage aer în piept
După un an de scumpiri accelerate, 2026 se conturează ca un an de ajustare și stabilizare. Ritmul de creștere al prețurilor ar putea încetini, anticipează experții. „Cel mai probabil, piața se va așeza după primul trimestru. Românii au cheltuieli mai mari și au nevoie de timp pentru a se adapta la noua realitate, ceea ce va duce, pentru unii, la amânarea deciziei de cumpărare”, estimează Daniel Crainic, director de marketing la Imobiliare.ro.
Analiștii Colliers descriu 2026 ca un an de „repoziționare”, nu unul de relansare rapidă. Economia crește lent, cu puțin peste 1%, iar consolidarea fiscală pune presiune pe venituri. În acest peisaj, deciziile prudente și analiza atentă a investițiilor devin esențiale. Cumpărătorii își iau mai mult timp, verifică soliditatea financiară a dezvoltatorului și perspectivele reale de închiriere sau revânzare. Piața se mută într-o zonă în care „puterea trece la cumpărător”, iar negocierile și structurarea tranzacțiilor joacă un rol mai important. Cu o ofertă încă limitată în marile orașe, scăderi de prețuri pe scară largă par improbabile, dar o temperare a scumpirilor este scenariul cel mai plauzibil pentru restul anului.
