Cum compari ofertele constructorilor pentru aceeași casă, rând cu rând?

Ofertele constructorilor pentru aceeași casă se compară corect abia după ce le aduci la același numitor: aceeași listă de cantități din proiectul tehnic, aceleași materiale, aceeași suprafață de referință, prețuri cu TVA și același tip de preț, global sau estimat. De acolo încolo contează totalul, graficul de plăți, garanția și cine răspunde legal de lucrare.

De ce trei oferte pentru aceeași casă descriu trei case diferite

Trei oferte pentru același proiect descriu rareori aceeași lucrare, pentru că fiecare constructor citește documentația în felul lui și completează golurile cu soluțiile care îi convin. Unde proiectul tace, o firmă trece polistiren de 15 centimetri, iar alta scrie „conform proiect” și amână discuția pentru șantier.

Termenii „la roșu”, „la gri” și „la cheie” sunt convenții de piață pe care fiecare firmă le umple cu alt conținut. O ofertă „la gri” poate include termosistemul și șapele, alta se oprește la tencuieli, iar diferența de preț dintre ele vine din lucrări pe care le-ai plăti oricum, doar mai târziu.

Sfatul care circulă cel mai des, să ceri trei oferte și s-o alegi pe cea din mijloc, mi se pare unul dintre cele mai proaste din tot procesul. Mijlocul a trei documente care descriu lucruri diferite e o medie a trei neînțelegeri. Prefer să pierd o săptămână aducând ofertele la aceeași formă decât să aleg după poziția într-un clasament.

Ce le trimiți constructorilor înainte să le ceri prețul?

Constructorii pot face oferte comparabile doar dacă primesc toți același dosar, adică proiectul tehnic de execuție și antemăsurătoarea lui. Proiectul tehnic de execuție este documentația după care se construiește efectiv, cu planuri de detaliu și caiete de sarcini, iar caietul de sarcini descrie calitatea materialelor și modul de lucru. Antemăsurătoarea este lista lucrărilor din proiect, împărțită pe articole, cu cantitatea fiecăruia, de pildă metri cubi de beton sau metri pătrați de tencuială.

Cere-le tuturor să completeze prețurile unitare pe aceeași antemăsurătoare, în locul unei oferte în formatul lor. Ideal e ca fiecare articol să aibă prețul separat pe material și manoperă, plus utilaje și transport acolo unde apar. Formatul propriu e comod pentru firmă, pentru că o lasă să grupeze sau să sară articole, iar pe tine te obligă să traduci trei documente în același limbaj.

Fără proiect tehnic, orice ofertă e o estimare făcută după randări. Cine e abia la stadiul de teren are de parcurs întâi actele de urbanism și proiectul, iar ofertele constructorilor își au locul după ele. SpinMag.org este o publicație online în limba română despre tehnologie și casă, cu o categorie dedicată construcțiilor. Ordinea acestor pași e explicată pe larg, pornind de la certificatul de urbanism pentru informare, pe SpinMag.org, cu etapele care urmează până la autorizația de construire.

De ce te încurcă prețul pe metru pătrat?

Prețul pe metru pătrat e util ca ordin de mărime, dar devine înșelător când compari oferte, pentru că fiecare constructor îl poate raporta la altă suprafață. Suprafața construită desfășurată adună aria tuturor nivelurilor, măsurată pe conturul exterior al pereților, iar suprafața utilă măsoară doar interiorul folosibil, fără grosimea pereților.

Diferența dintre ele crește la o casă cu pereți groși și termoizolație serioasă. Un calcul simplu arată cât contează: o casă de 150 de metri pătrați desfășurați, cu 120 de metri pătrați utili și un cost total de 150.000 de euro, iese 1.000 de euro pe metrul desfășurat și 1.250 de euro pe metrul util. Cu același total, cele două cifre par să vină de la firme diferite.

Unii constructori numără la suprafață terasa acoperită sau garajul, alții nu, iar o ofertă care pare ieftină pe metru poate avea pur și simplu mai mulți metri la numitor. Eu aș ignora complet prețul pe metru scris în oferte, aș compara totalurile pe același conținut și aș împărți singur la aceeași suprafață, ca să am un reper.

Cu TVA sau fără TVA, o diferență de 21%

Taxa pe valoarea adăugată (TVA) este o cheltuială reală pentru o persoană fizică ce își construiește casa, pentru că n-o poate recupera. Cota standard este de 21% din 1 august 2025, după modificarea Codului fiscal prin Legea nr. 141/2025, iar un material de îndrumare din 2026 al Agenției Naționale de Administrare Fiscală (ANAF) o confirmă.

Unele oferte vin cu prețuri fără TVA, scrise mic în subsol, altele cu TVA inclus, iar pe masă par aproape egale. La o lucrare de 100.000 de euro fără TVA, diferența ajunge la 21.000 de euro, o sumă pe care n-o mai găsești în buget dacă o descoperi la prima factură.

Firmele mici neplătitoare de TVA au prețul final egal cu cel din ofertă, ceea ce le face să pară mai ieftine. Dacă o asemenea firmă devine plătitoare de TVA în timpul șantierului, facturile de după aceea pot veni cu taxă, așa că statutul fiscal și efectul unei schimbări se scriu în contract.

Preț global sau preț estimat, cine plătește scumpirile

Codul civil (Legea nr. 287/2009) face diferența între prețul estimat și prețul global, numit și forfetar, iar tipul ales decide cine suportă scumpirile apărute după semnare. La prețul estimat, constructorul trebuie să justifice orice creștere, iar tu o plătești doar dacă vine din lucrări pe care el nu le putea prevedea la încheierea contractului, potrivit articolului 1865.

Prețul global, descris la articolul 1867, rămâne neschimbat în ambele sensuri. Tu nu poți cere o reducere pentru că lucrarea a mers mai ușor, iar constructorul nu poate cere un preț mai mare pentru că lucrarea l-a costat mai mult, chiar dacă se schimbă condițiile de execuție, cu excepția cazului în care ați convenit altfel.

În ancheta de conjunctură din septembrie 2026, Institutul Național de Statistică (INS) a obținut pentru prețurile lucrărilor de construcții un sold conjunctural de +33%, cel mai ridicat dintre sectoarele analizate. Soldul conjunctural este diferența dintre ponderea managerilor care anticipează creșteri și a celor care anticipează scăderi, iar INS precizează că el măsoară așteptări, fără să fie un ritm de creștere a prețurilor.

Valabilitatea ofertei și clauza de actualizare

Valabilitatea ofertei este perioada în care constructorul își ține prețurile scrise, iar când firmele se așteaptă la scumpiri, ea tinde să fie scurtă. Două oferte cu totaluri apropiate cântăresc diferit dacă una e valabilă 60 de zile și cealaltă 15. Clauza de actualizare este formula prin care prețul se ajustează pe parcurs, iar unele contracte o leagă de indicii publicați de INS, altele de „prețul de achiziție” al firmei, pe care tu nu-l poți verifica.

Pentru o familie care construiește o singură dată, eu aș plăti ceva mai mult pentru un preț global pe un proiect clar, pentru că așa constructorul își trece riscul în ofertă, la vedere. Prețul estimat pare mai ieftin la semnare și crește apoi în tranșe mici, fiecare cu explicația ei.

Ce lipsește din aproape orice ofertă?

Cele mai mari diferențe ascunse dintre oferte stau în lucrările pe care una dintre ele nici nu le pomenește. Organizarea de șantier, adică împrejmuirea provizorie, curentul și apa de șantier, toaleta și locul pentru materiale, apare uneori ca articol separat și alteori deloc.

Săpătura și transportul pământului rezultat se trec adesea „în funcție de teren”, la fel ca epuismentele, adică pomparea apei din săpătură. Schelele, hidroizolația fundației, trotuarul de gardă și glafurile ferestrelor lipsesc și ele des. Branșamentele, adică legăturile casei la rețelele de apă, gaz și curent, se fac de regulă prin operatorii rețelelor, așa că verifici dacă oferta le exclude explicit.

Dirigintele de șantier nu apare în nicio ofertă corectă, și e firesc să fie așa. Dirigintele de șantier este specialistul autorizat de Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) care verifică execuția în numele tău, iar Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor îl vrea independent de constructor și contractat separat de beneficiar, adică de tine. Costul lui se adaugă separat la buget.

Cel mai simplu test e să ceri fiecărui constructor o secțiune scrisă cu titlul „Ce nu include oferta”. Lista aceea te ajută la comparație și, trecută în contract, lămurește din start ce lucrări rămân în sarcina ta.

Garanția, plățile și cine are voie să construiască

Legea nr. 169/2026 stabilește, la articolul 531, garanții minime pentru lucrări în funcție de clasa de consecințe a clădirii: un an pentru CC1, trei ani pentru CC2 și cinci ani pentru CC3 și CC4. Clasa de consecințe este încadrarea unei construcții după gravitatea urmărilor pe care le-ar avea cedarea ei, iar CC1 corespunde vechii categorii de importanță D, în care intră de regulă locuințele parter sau parter și etaj.

Garanția minimă și ce oferă în plus constructorul

Garanția curge de la recepția la terminarea lucrărilor, momentul în care comisia de recepție constată că lucrarea e gata și o preia, iar dacă în contract nu scrie nimic, se aplică automat minimul legal. Pentru viciile structurii de rezistență, garanția ține pe toată durata de existență a construcției. Un an de garanție e pragul de jos, iar o ofertă care propune trei ani pentru o casă din CC1 îți dă ceva concret în schimbul unui preț puțin mai mare.

Graficul de plăți

Graficul de plăți este calendarul în care plătești constructorul și spune multe despre cine finanțează lucrarea. Codul civil prevede, la articolul 1864, că prețul se plătește la recepția întregii lucrări, dacă legea sau contractul nu prevăd altfel, așa că orice avans e o concesie pe care o negociezi.

Prefer ofertele care leagă plățile de faze terminate și verificate de diriginte, cu situații de lucrări semnate, celor care cer un avans mare „pentru materiale”. Situația de lucrări este documentul în care constructorul trece cantitățile executate într-o perioadă, iar tu, împreună cu dirigintele, le confirmi înainte de plată. Retenția de garanție, o parte din fiecare plată păstrată până la recepție, se stabilește prin contract, așa că apare doar dacă o negociezi.

Firmă, responsabil tehnic și asigurare

Regia proprie, adică execuția fără firmă, organizată de proprietar, a fost restrânsă mult prin Legea nr. 169/2026 și mai e permisă doar pentru locuințe parter în mediul rural, garaje, terase și anexe gospodărești parter. Restul clădirilor se execută prin antreprenori, iar antreprenorul general, cel care răspunde față de tine pentru întreaga lucrare, este o firmă, adică o persoană juridică sau o asociere de persoane juridice.

Oferta unei echipe fără firmă pentru o casă cu etaj iese astfel din comparație, oricât de bună ar fi la preț. Pentru ofertele rămase cere numele responsabilului tehnic cu execuția, specialistul autorizat de ISC prin care constructorul răspunde de calitatea lucrării, și o copie a poliței de asigurare a firmei.

Cum pui ofertele una lângă alta

Ofertele se pun față în față cel mai ușor într-un tabel simplu, cu articolele din antemăsurătoare pe rânduri și constructorii pe coloane. Fiecare gol din tabel devine o întrebare pe care o trimiți în scris firmei respective, iar răspunsurile intră ca anexă la ofertă. După ce rândurile sunt complete, treci prin criteriile de mai jos, în aceeași ordine pentru toți.

Cântărirea finală ține și de oameni, de cât de clar răspund în scris și de faptul că vin să vadă terenul înainte să-ți dea prețul. O casă terminată de ei, locuită de cel puțin o iarnă, spune mai mult decât un portofoliu de randări. Înainte de semnare, antemăsurătoarea completată și răspunsurile scrise trec în contract ca anexe, iar Legea nr. 169/2026 prevede că devizul și documentația tehnică a proiectului devin, la semnare, parte din contractul de execuție.

Întrebări frecvente despre ofertele constructorilor

Câte oferte merită să ceri pentru construcția unei case?

Trei sau patru oferte sunt, după mine, numărul la care comparația rămâne ușor de urmărit. Peste atât, timpul pierdut cu clarificările crește mai repede decât șansa unui preț mai bun, iar o firmă care știe că e una din zece are puțin motiv să lucreze serios la ofertă.

Trebuie să am proiectul tehnic înainte să cer oferte?

Da, dacă vrei oferte comparabile. Proiectul tehnic de execuție îl plătești oricum, pentru că Legea nr. 169/2026 îi cere constructorului să înceapă lucrările doar pe proiecte tehnice verificate, așa că, dacă îl comanzi înainte de oferte, plătești același proiect, doar mai devreme.

Pot cumpăra eu materialele și plăti constructorului doar manopera?

Poți, însă mutarea are un cost juridic. Dacă nu se convine altfel, Codul civil îl lasă pe constructor să lucreze cu materialele lui și să răspundă de calitatea lor. Când alegi și cumperi tu materialele, constructorul se poate apăra la apariția unui viciu cu argumentul că soluția a fost impusă de beneficiar, adică de tine, cu excepția cazului în care problema era previzibilă și nu te-a avertizat.

Este normal ca o ofertă să fie valabilă doar câteva săptămâni?

Este, într-o piață în care firmele se așteaptă la scumpiri, iar o valabilitate scurtă îți spune cinstit cât timp își țin prețurile. Problema apare când oferta nu are deloc termen de valabilitate, pentru că atunci nu știi pe ce cifre negociezi după o lună. Dacă ai nevoie de timp pentru aprobarea unui credit, cere o prelungire în scris.

Ce faci când o ofertă e mult sub celelalte?

Pui întrebări înainte să te bucuri. O ofertă mult mai mică ascunde de cele mai multe ori articole lipsă sau materiale de altă clasă decât cele din proiect, iar un tabel cu prețurile tuturor pe aceeași antemăsurătoare le scoate repede la suprafață. Dacă după completare diferența rămâne mare, cere constructorului s-o explice în scris.

Pot negocia prețul după ce primesc toate ofertele?

Poți, cu condiția să negociezi pe articole concrete. O reducere cerută doar pe total se recuperează frecvent pe șantier, prin materiale mai ieftine sau prin lucrări prezentate ca suplimentare. Mai sănătos e să discuți variante tehnice, de pildă alt tip de învelitoare, pe care proiectantul le confirmă înainte să intre în contract.