Bucureștiul fierbe. Prețurile apartamentelor, atât noi, cât și vechi, au explodat cu 17% în ultimul an, cea mai puternică scumpire din țară. În același timp, Cluj-Napoca, deși rămâne cel mai scump oraș, abia dacă a mai crescut cu 5%. Piața imobiliară din România s-a rupt în două la început de 2026, iar decizia de a cumpăra o locuință a devenit mai complicată ca niciodată.
Anul 2026 a început cu o piață mai temperată, pe fondul costurilor ridicate și al condițiilor de creditare încă restrictive. Cumpărătorii stau pe margine, analizează mai mult și își fac calcule. Perioada de tranzacționare se lungește, un semn că românii se adaptează la noua realitate a cheltuielilor mai mari. Specialiștii se așteaptă ca piața să se stabilizeze abia după primul trimestru.
„Creșterea prețurilor ar putea fi mai lentă în 2026. Cel mai probabil, piața se va așeza după primul trimestru. Românii au cheltuieli mai mari și au nevoie de timp pentru a se adapta la noua realitate, ceea ce va duce, pentru unii, la amânarea deciziei de cumpărare”, estimează Daniel Crainic, director de marketing la Imobiliare.ro.
Optimismul revine, totuși, la nivel global. Analiștii de la Savills prognozează că scăderea dobânzilor de referință va susține activitatea de tranzacționare, estimând o cifră de afaceri globală de peste 1 trilion de dolari în 2026, cel mai înalt nivel din 2022. Problema? Costurile de capital rămân ridicate față de anii de dinainte de 2020, punând presiune pe viabilitatea noilor proiecte de dezvoltare.
Capitala, campioana absolută a scumpirilor
Nicăieri în țară dinamica nu este mai spectaculoasă ca în București. Cu un avans de 17% într-un singur an, prețul mediu pentru un apartament nou a atins pragul de 2.500 de euro pe metrul pătrat util. Doar în luna decembrie, saltul a fost de 3%, cel mai rapid din România. Nici locuințele vechi nu au scăpat de valul scumpirilor, ajungând la o medie de 2.159 euro/mp util. Capitala a recuperat astfel decalajul față de alte centre urbane și a devenit un pol de foc al pieței.
Clujul frânează, dar rămâne rege
Cluj-Napoca continuă să conducă detașat clasamentul celor mai scumpe piețe rezidențiale. Un apartament nou a depășit aici 3.300 de euro/mp util, un record național. Paradoxal, ritmul anual de creștere a fost cel mai lent dintre marile orașe, de doar 5%. Pe segmentul vechi, însă, scumpirea a fost mai alertă, de 11%, ducând prețul mediu la 3.227 euro/mp util. Orașul pare să fi atins un platou de preț, unde creșterile explozive din anii trecuți s-au temperat semnificativ.
Surprizele din provincie: hărți diferite pentru fiecare oraș
Diferențele dintre marile orașe sunt tot mai pronunțate. Fiecare centru regional are propria sa poveste și propria sa dinamică.
La Brașov, situația este inversă față de Cluj: apartamentele noi s-au scumpit mai repede decât cele vechi. Prețul mediu pentru o locuință nouă a ajuns la 2.698 euro/mp util (creștere de 11%), în timp ce segmentul vechi a avansat cu 9%, până la 2.166 euro/mp util.
Timișoara se remarcă prin una dintre cele mai mari diferențe din țară între nou și vechi. Apartamentele noi se vând cu 2.131 euro/mp util, dar cele vechi se găsesc la aproximativ 1.820 euro/mp util, cel mai redus nivel dintre marile orașe analizate. Ritmul de creștere a fost, însă, mai rapid pe piața veche (12%) decât pe cea nouă (11%).
Pe litoral, Constanța înregistrează o creștere moderată pentru locuințele noi, cu un avans anual de 6%, până la 2.058 euro/mp util. În schimb, apartamentele vechi au urcat cu 13%, ajungând la o medie de 1.916 euro/mp util.
Singurul bastion al accesibilității rămâne Iași. Chiar și după o majorare anuală de 11%, capitala Moldovei este singurul mare oraș unde prețul mediu pentru locuințele noi se menține sub pragul psihologic de 2.000 de euro, la 1.972 euro/mp util. Piața veche este foarte aproape, la 1.904 euro/mp util.
Tehnologia și noile reguli schimbă jocul
Dincolo de cifrele locale, tendințele globale încep să modeleze piața din România. Adoptarea rapidă a inteligenței artificiale (AI) a urcat tehnologia pe locul doi în topul factorilor care influențează sectorul imobiliar, conform Savills. AI alimentează o explozie a centrelor de date și promite să transforme administrarea proprietăților prin mentenanță predictivă și automatizare. Pentru investitori, asta înseamnă noi oportunități în infrastructura digitală.
O altă presiune majoră vine din zona de mediu. Riscurile climatice sunt în prim-plan, iar legislația devine tot mai strictă. În 2026, Directiva UE privind performanța energetică a clădirilor va deveni lege națională în statele membre, inclusiv în România. Măsura va crește costurile de conformare și va adânci prăpastia dintre activele eficiente energetic și cele neconforme. Renovarea și modernizarea nu mai sunt opționale, ci esențiale. Pe termen mediu, reziliența climatică și conformitatea vor dicta prețurile și lichiditatea proprietăților.
Și accesibilitatea locuințelor a devenit o problemă politică majoră în multe țări. Guvernele intervin cu taxe pe proprietate, controale ale chiriilor sau reforme de planificare urbană. Pentru investitorii instituționali, predictibilitatea acestor măsuri este critică. O reglementare clară poate stimula investițiile în locuințe de închiriat, dar incertitudinea face capitalul să ezite. Aceasta va fi o tendință de urmărit îndeaproape și în România în anii ce vin.
