Bucureștiul a înregistrat scumpiri record de 17% la apartamente în ultimul an, însă la început de 2026 piața pare să fi pus frână. Analiștii vorbesc despre stagnare, cumpărători care stau pe tușă și dezvoltatori care măsoară de zece ori înainte de a mai ridica un bloc. Ce se întâmplă de fapt cu prețurile, de ce Clujul rămâne o lume aparte și ce șanse mai are un român să-și cumpere o locuință anul acesta? Am adunat toate datele și prognozele pentru a oferi o imagine completă.
O piață cu două viteze
Începutul de an aduce o temperare a activității în sectorul imobiliar. Costurile ridicate de finanțare, cererea redusă și noile măsuri fiscale pun presiune pe toți actorii pieței. Românii au cheltuieli mai mari și au nevoie de timp pentru a se adapta, ceea ce duce la amânarea deciziei de cumpărare. Specialiștii estimează că prețurile vor stagna în primele luni, până când condițiile economice se vor relaxa. „Creșterea prețurilor ar putea fi mai lentă în 2026. Cel mai probabil, piața se va așeza după primul trimestru”, estimează Daniel Crainic, director de marketing la Imobiliare.ro.
După această perioadă de adaptare, numărul tranzacțiilor ar putea crește treptat. Totuși, ritmul scumpirilor nu va mai fi cel din anii anteriori. „Măriri de preț nu cred că pot să fie foarte justificate, pentru că avem cererea într-o fază de stagnare”, completează Crainic. Logica e simplă: dacă cumpărătorii nu se înghesuie cu oferte, proprietarii sunt forțați să fie mai realiști. Problema? Oferta de locuințe noi este și ea în scădere, ca urmare a numărului mic de autorizații de construire emise în anii trecuți. Asta menține o presiune constantă pe prețurile stocului existent.
Harta prețurilor: Clujul pe altă planetă, Bucureștiul pe repede-înainte
Diferențele între marile orașe sunt mai pronunțate ca niciodată. Fiecare centru urban are propria sa dinamică, influențată de cererea locală, stocul de locuințe și puterea de cumpărare.
Cluj-Napoca continuă să conducă detașat clasamentul celor mai scumpe piețe rezidențiale. Aici, apartamentele noi au depășit pragul de 3.300 de euro pe metru pătrat util, cel mai ridicat nivel din țară. Interesant este că ritmul anual de creștere a fost cel mai redus dintre marile orașe, de aproximativ 5%. Pe segmentul vechi, scumpirea a fost mai alertă, cu 11% într-un an, până la o medie de 3.227 euro/mp.
Bucureștiul a înregistrat, în schimb, cele mai puternice scumpiri din ultimul an: un salt de 17%, atât pe segmentul nou, cât și pe cel vechi. Prețul mediu pentru un apartament nou a ajuns la circa 2.500 euro/mp util. Locuințele vechi rămân mai accesibile, cu o medie de 2.159 euro/mp.
Brașovul se remarcă printr-o dinamică inversă față de Cluj: apartamentele noi s-au scumpit mai rapid (11%, până la 2.698 euro/mp) decât cele vechi (9%, până la 2.166 euro/mp).
Timișoara prezintă una dintre cele mai mari diferențe între segmente. Apartamentele noi se vând, în medie, cu 2.131 euro/mp, în timp ce cele vechi au cel mai redus nivel dintre marile orașe analizate: 1.820 euro/mp.
Constanța înregistrează o creștere moderată pentru locuințele noi (6%, până la 2.058 euro/mp), dar una accelerată pentru cele vechi (13%, până la 1.916 euro/mp).
Iașiul rămâne cel mai accesibil mare oraș din România. Chiar și după o majorare anuală de 11%, prețul mediu pentru locuințele noi se situează la 1.972 euro/mp, sub pragul psihologic de 2.000 de euro.
„Inflația care a venit peste noi încă din trimestrul 3 anul trecut ne face să fim mai calculați, așa cum se spune din popor, să măsurăm de 10 ori și să tăiem o dată. Cumpărătorii care nu amână decizia vor fi cei care vor spune prețul pe care sunt dispuși să îl plătească.”
– Florin Popovici, președintele comunității profesioniștilor din imobiliare
Cumpărătorul, între dorință și putință
Cine mai cumpără în 2026? În principal, cei care au o nevoie reală de o locuință. Micii investitori, care căutau să plaseze bani în imobiliare, par să fi ieșit din piață, descurajați de costurile de finanțare și de randamentele mai mici. „Persoanele ce își doresc și chiar au nevoie de o locuință să facă acest pas, vor ieși de la cumpărare în schimb acei mici investitori”, explică expertul financiar Claudiu Trandafir.
Pentru cei care depind de un credit, veștile sunt amestecate. O posibilă relaxare a dobânzilor este așteptată abia din vară. Până atunci, condițiile de creditare rămân restrictive. Perioada de tranzacționare crește, oferind cumpărătorilor mai mult timp pentru o analiză amănunțită: de la soliditatea financiară a dezvoltatorului la verificarea documentației și a perspectivelor de închiriere sau revânzare.
Dezvoltatorii, la rândul lor, sunt precauți. „Cei care analizau să dezvolte în 2026 probabil că se vor gândi cel puțin în următoarele 6 luni dacă vor mai dezvolta”, spune agentul imobiliar Christian Tudorache. Inflația și costurile cu forța de muncă îi fac să se întrebe dacă proiectele mai sunt profitabile. Această ezitare a dezvoltatorilor contribuie direct la reducerea ofertei de locuințe noi, un factor care ar putea împiedica o scădere semnificativă a prețurilor pe termen lung.
La nivel internațional, economiștii de la National Association of Realtors din SUA văd semne de reechilibrare a pieței. Ei urmăresc tendințe precum îmbunătățirea accesibilității, pe măsură ce dobânzile ar putea scădea, și schimbările demografice, cum ar fi creșterea ponderii femeilor singure care cumpără proprietăți. Acestea sunt forțe care modelează piețele mature și care, în timp, își vor face simțită prezența și în România. Pentru moment, însă, piața locală rămâne prinsă între prețurile mari moștenite din anii trecuți și puterea de cumpărare erodată a românilor. Primele șase luni ale anului vor fi un test de anduranță atât pentru vânzători, cât și pentru cumpărători.
